Oplevering nieuwbouw zonder warmtepomp

Schadevergoeding

Is de bouwtijd verstreken maar kan de aannemer de woning niet opleveren omdat de warmtepomp bijvoorbeeld nog ontbreekt? Dan maakt de koper meestal aanspraak op een vaste schadevergoeding van 0,25 promille van de aanneemsom per dag dat de aannemer te laat is met opleveren. Het precieze bedrag kan dus pas worden berekend als de datum van de oplevering bekend is.
Download en gebruik de voorbeeldbrief om aanspraak te maken op de schadevergoeding.

Te late oplevering verrekening schadevergoeding (docx)

Doorloop onderstaand schema om te zien welke situatie op jou van toepassing is en of je aanspraak kunt maken op een schadevergoeding.

Wanneer is sprake van overmacht?

De aannemer beroept zich soms op overmacht, bijvoorbeeld wegens corona of de oorlog in Oekraïne. Maar of er sprake is van overmacht en de schade niet voor rekening van de aannemer komt, hangt af van de specifieke omstandigheden en is uiteindelijk aan de rechter. De coronacrisis en de oorlog in Oekraïne zijn situaties die niet per definitie voor vertraging zorgen in de bouw. Er zal altijd gekeken moeten worden naar het specifieke bouwproject.

Noodvoorziening als alternatief

Een noodvoorziening is inmiddels een gebruikelijk alternatief waarmee de warmtepomp tijdelijk kan worden vervangen. Denk aan elektrische kachels en een elektrische boiler. In zo’n situatie is het van belang vast te stellen of de woning wel of niet gereed is voor bewoning. Zeker bij een oplevering met noodvoorzieningen is het belangrijk een bouwkundige mee te nemen om dat te beoordelen.

Aanvraag Opleveringskeuring

Bij de oplevering stelt de aannemer een proces verbaal op. Hierop staan alle gebreken vermeld die de aannemer nog moet herstellen, zoals het ontbreken van de warmtepomp. Dat herstel moet zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen drie maanden, plaatsvinden. Wie een nieuwbouwwoning koopt, mag bij de oplevering 5% van de aanneemsom 'achterhouden' bij de notaris: de zogeheten 5%-regeling.

Lees alles over de 5%-regeling

Extra kosten noodvoorziening

Een noodvoorziening kan extra kosten met zich meebrengen. Laat je daar goed over informeren, maak een berekening van de extra (energie)kosten en leg vast wie daar verantwoordelijk voor is.

Oplevering weigeren

Wanneer bij de oplevering blijkt dat de woning niet gereed is voor bewoning, kan de koper de oplevering weigeren en aanspraak maken op de schadevergoeding.

Het weigeren van de oplevering heeft vaak veel praktische problemen tot gevolg. Het betekent mogelijk dat de geplande leveringen en klussen, zoals het leggen van de vloeren en het installeren van de keuken, moet worden uitgesteld. Het alternatief is dan om te werken met een sleutelverklaring. Met zo’n verklaring krijgt de koper al wél de sleutels van zijn nieuwbouwwoning, maar levert de aannemer nog niet op. De koper mag de woning dan al wel in gebruik nemen. En zo kunnen de geplande klussen gewoon doorgang vinden.

Leg in de sleutelverklaring vast dat er nog géén sprake is van oplevering. Op die manier houdt de koper het recht op de schadevergoeding en is de bouwer nog verantwoordelijk voor de verzekering van de woning. Gebruik onderstaande download als handige hulp bij het opstellen van de sleutelverklaring.

Sleutelverklaring nieuwbouw (msword)

Niet gereed voor bewoning?

Het ontbreken van een warmtepomp is één van redenen waarom een nieuwbouwwoning niet gereed is voor bewoning. Maar ook wanneer een elektra- of wateraansluiting mist, er geen toiletvoorziening, badkamer of keuken in de woning aanwezig is (terwijl dit wel tot de opdracht behoorde) of als er sprake is van een onveilige situatie, zijn de genoemde rechten van kracht.