Veelgestelde vragen over de verhuisregeling

De verhuisregeling houdt in dat u het rentepercentage van de huidige hypotheek onder bepaalde voorwaarden kunt meeverhuizen naar de nieuwe woning. De verhuisregeling wordt ook wel meeneemregeling genoemd. In april 2017 heeft Vereniging Eigen Huis (VEH) onderzoek gedaan naar de voorwaarden van de verhuisregeling.

Waarom heeft VEH onderzoek gedaan naar de voorwaarden van de verhuisregeling?

De helft van de huiseigenaren die een hypotheek afsluit, kiest momenteel voor een rentevast periode van 20 jaar of langer. We zien een toename in de hypotheken die worden afgesloten voor een rentevast periode van 30 jaar. Dit is te verklaren door de historisch lage hypotheekrente. Huiseigenaren willen logischerwijze de lage rente van de huidige hypotheek mee kunnen verhuizen naar een nieuwe woning. De vereniging wilde bij specifieke praktijkvoorbeelden in kaart brengen wat de onderliggende voorwaarden in de verhuisregeling zijn per geldverstrekker.

Wat is het opvallendste resultaat van het onderzoek?

Uit het onderzoek blijkt dat de voorwaarden die geldverstrekkers stellen aan de verhuisregeling uiteen lopen en in veel gevallen niet eenduidig zijn. Geldverstrekkers met de meest beperkende bepalingen zijn:

  • bijBouwe,
  • ING
  • Allianz
  • Goede Start Hypotheek van Hypotrust.

Deze banken sluiten NHG-hypotheken af, waarbij het niet mogelijk is de lage rente (met eventuele opslagen) mee te nemen bij verhuizing naar een nieuwe hypotheek zonder NHG. Grote kans dat starters met een door NHG geborgde hypotheek hierdoor in de toekomst tegen een voorzienbare teleurstelling aan lopen, als zij bij verhuizing een woning kopen die buiten de kostengrens van de NHG valt. Dan moeten zij een hypotheek afsluiten tegen de dan geldende rente.

Vereniging Eigen Huis is van mening dat er sprake is van misleiding als dit bij het afsluiten van de hypotheek niet expliciet is verteld aan de kopers. Bovendien zijn de voorwaarden hierover vaak onduidelijk beschreven. De vereniging wil dat dergelijke beperkingen worden geschrapt, omdat de kans groot is dat een koper binnen 30 jaar een keer te maken krijgt met verhuizing en dan mogelijk een huis koopt boven de kostengrens van de NHG.

Wat viel verder op?

Uit de voorwaarden is vaak niet te herleiden dat er beperkingen zijn aan de verhuisregeling.

Aflosvorm
Eigenwoningbezitters met een aflossingsvrije hypotheek worden momenteel gemotiveerd om deze om te zetten naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Een geschikt moment om dat te doen is bij verhuizing. Uit het onderzoek blijkt dat het bij een aantal geldverstrekkers dan niet mogelijk is de huidige lage rente mee te nemen, omdat de aflosvorm wordt gewijzigd.

Termijnvoorwaarden
Verder heeft de vereniging geconstateerd dat er strikte termijnvoorwaarden zijn. Wanneer klanten zich daar niet aan houden, hebben zij geen recht meer op de verhuisregeling. Voorbeelden zijn:

  1. Bij een aantal geldverstrekkers dient de nieuwe hypotheek afgesloten te worden binnen drie maanden na aflossing van de oude hypotheek. Vereniging Eigen Huis vindt dit een te korte termijn die voorzienbaar problemen gaat opleveren voor een deel van de hypotheekgevers.
  2. Bij een derde van de ondervraagde geldverstrekkers dien je als klant uiterlijk 30 dagen vóór verkoop van de oude woning een verzoek in te dienen om gebruik te maken van de verhuisregeling. Vereniging Eigen Huis vermoedt dat deze termijn niet bekend is bij de consument.

In bovenstaande situaties kan de huiseigenaar zelf in actie komen door eerst bij de adviseur / geldverstrekker te informeren of er termijnen zijn waar hij rekening mee moet houden.

Welke geldverstrekkers zijn meegenomen in het onderzoek?

Voor het onderzoek hebben we 35 geldverstrekkers ondervraagd. Van 34 geldverstrekkers hebben wij een reactie ontvangen. MoneYou is de enige die geen reactie heeft gegeven. Hun verhuisregeling zoals omschreven in de voorwaarden roept vragen op. Wij adviseren klanten van MoneYou om zelf contact op te nemen om duidelijkheid te krijgen over de verhuisregeling.

De geldverstrekkers die wel een reactie hebben gegeven zijn: ABN AMRO bank Budget, ABN AMRO Woning, AEGON, Allianz, Argenta, ASR, Attens Hypotheek, bijBouwe, BLG Hypotheken, Centraal Beheer Achmea, Comfort Hypotheek, Delta Lloyd Hypotheken, Elan Plus Hypotheek, Florius 3+3, Florius 12 hypotheken, Goede Start Hypotheek, Hypotrust OK Hypotheek, ING, IQWoon, Lloyds Bank, Merius, Munt Hypotheek, Nationale Nederlanden, NIBC Direct (en Extra), Obvion, Rabobank, Regiobank, SNS, Syntrus Achmea Hypotheken (Basis en Comfort), Tellius Hypotheek, Triodos Bank, Venn hypotheken, Woon Bewust Hypotheek en Woonfonds Hypotheken.

Waarom is dit nu pas onderzocht?

Opvallend is dat steeds meer hypotheken met een lange rentevaste periode worden afgesloten. Gezien de historisch lage rente is dit gedrag te verklaren. De vereniging wil met het onderzoek in kaart brengen wat bij specifieke praktijkvoorbeelden de onderliggende voorwaarden in de verhuisregeling zijn per geldverstrekker.

In de adviessoftware die adviseurs gebruiken staat vaak alleen vermeld dat een hypotheek een verhuisregeling biedt. De algemene voorwaarden van de verhuisregeling geven geen uitsluitsel over de beperkende voorwaarden. Er is dan ook aanvullend onderzoek nodig geweest om hier meer zicht op te krijgen.

Het is reëel om te stellen dat de rente in de toekomst gaat stijgen. De vereniging verwacht dat mensen dan gebruik willen maken van de verhuisregeling, zodat de lage rente meegenomen kan worden.

Heeft Eigen Huis Hypotheekadvies ook producten verkocht van bijBouwe, ING, Allianz en Goede Start Hypotheek?

Ja, Eigen Huis Hypotheekadvies heeft producten verkocht van bijBouwe, ING en Allianz. Goede Start Hypotheek van Hypotrust is niet verkocht door Eigen Huis Hypotheekadvies.

Wat gaan Eigen Huis Hypotheekadvies en VEH doen voor haar klanten en leden?

Brieven aan banken

  • Klanten en leden die hypotheken bij bijBouwe en ING hebben afgesloten helpen wij door brieven te sturen. In de brief eist Vereniging Eigen Huis dat de voorwaarden voor de verhuisregeling voor alle klanten worden aangepast, zodat zij het lage rentepercentage mee kunnen verhuizen naar de nieuwe woning zonder NHG.
    Daarnaast roept de vereniging de banken op dit te communiceren met haar klanten en van de wijzigingen in de voorwaarden op de hoogte te stellen.
  • Klanten en leden die hypotheken bij Allianz en Hypotrust (Goede Start Hypotheek) hebben afgesloten, helpt Vereniging Eigen Huis door brieven te sturen waarin zij eist dat alle klanten op de hoogte worden gebracht van het feit dat ze onder de huidige voorwaarden niet hun lage rente mee kunnen verhuizen naar een niet-NHG woning. Daarnaast eist de vereniging dat de klanten die misleid zijn (niet op de hoogte waren gesteld van deze voorwaarden), de keuze krijgen de looptijd aan te passen van hun huidige hypotheek of boetevrij over kunnen stappen naar een geldverstrekker die dit wél mogelijk maakt.
  • Daarnaast stuurt Vereniging Eigen Huis een brief naar alle ondervraagde geldverstrekkers met daarin de oproep de verhuisregeling heel duidelijk en begrijpelijk te omschrijven in de voorwaarden, zodat er nu en in de toekomst geen sprake van verwarring of misleiding over de voorwaarden kan ontstaan.

Eigen Huis Hypotheekadvies
Eigen Huis Hypotheekadvies heeft de producten van bijBouwe, ING (alleen in geval van NHG) en Allianz per direct van haar schappen gehaald, zolang de huidige voorwaarden van toepassing zijn. Indien deze banken kunnen aantonen dat de voorwaarden zijn gewijzigd (voor al haar klanten), dan zullen deze producten weer verkocht worden door Eigen Huis Hypotheekadvies.

AFM
Vereniging Eigen Huis deelt de resultaten van het onderzoek met de toezichthouder op de financiële markten (AFM). Het is te verwachten dat huiseigenaren bij een toekomstige verhuizing teleurgesteld worden als blijkt dat de lage rente niet meegenomen kan worden.

Hadden de adviseurs dit niet kunnen zien?

Vereniging Eigen Huis heeft onderzoek gedaan naar voorwaarden die horen bij de verhuisregeling van verschillende geldverstrekkers. In een aantal gevallen bleek het heel lastig duidelijkheid te krijgen over de voorwaarden die horen bij specifieke situaties binnen de verhuisregeling. Een voorbeeld hiervan was de casus waarin de lage NHG rente meegenomen kan worden bij verhuizing naar een niet-NHG hypotheek (met eventuele bijbehorende opslagen of verval van korting).

Ook voor adviseurs zijn de voorwaarden zoals omschreven in de algemene hypotheekvoorwaarden, in de adviessoftware en op de website van de geldverstrekkers niet altijd duidelijk. Vereniging Eigen Huis roept geldverstrekkers dan ook op om de verhuisregeling heel duidelijk en begrijpelijk te omschrijven in de voorwaarden.

Wat gaat VEH doen als de geldverstrekkers hun voorwaarden niet willen aanpassen?

De vereniging onderzoekt of zij op basis van misleiding juridische stappen kan zetten. Het betreft met name de bepaling over de onmogelijkheid om de bestaande rente mee te nemen bij verhuizing als wordt overgegaan van een NHG-hypotheek naar een niet-NHG hypotheek. Veel consumenten zijn zich hier niet van bewust. Het is hen in veel gevallen niet verteld en vaak ook niet duidelijk omschreven in de voorwaarden.

Geeft VEH de onderzoeksresultaten vrij?

Vereniging Eigen Huis biedt een overzicht bij welke hypotheekverstrekkers sprake is van een onduidelijke verhuisregeling (op het gebied van drie belangrijke punten: verhuizing van NHG naar niet-NHG, termijnvoorwaarden en wijzigingen bestaande hypotheek bij verhuizing).

Hoe weet ik nu of de voorwaarden omtrent de verhuisregeling bij mijn geldverstrekker goed zijn?

Vanuit Vereniging Eigen Huis doen we een oproep aan alle geldverstrekkers om de voorwaarden duidelijk en begrijpelijk te omschrijven en actief onder de aandacht van hun klanten te brengen. Indien u vragen heeft, neem dan contact op met uw adviseur of geldverstrekker.

Ik ben op dit moment op zoek naar een andere woning. Kan ik mijn huidige rentepercentage niet meenemen?

De rente is momenteel nog steeds historisch laag. Wanneer u op dit moment verhuist, is de kans reëel dat de huidige marktrente lager is dan de eerder afgesloten contractrente, zodat u geen gebruik hoeft te maken van de verhuisregeling. Misleidende voorwaarden binnen de verhuisregeling worden pas een probleem wanneer de rente weer gaat stijgen en u bij verhuizing de huidige lage rente mee wilt nemen naar de volgende woning. Vereniging Eigen Huis wil dit juist voor zijn, vandaar deze actie.

Wat als ik een hypotheek heb bij één van deze geldverstrekkers?

Klanten en leden die deze hypotheken hebben afgesloten, helpen wij door brieven te sturen aan bijBouwe, ING, Allianz en Hypotrust (Goede Start Hypotheek). Hierin eist de vereniging dat de voorwaarden voor de verhuisregeling voor alle klanten worden aangepast, zodat zij altijd het lage rentepercentage mee kunnen verhuizen naar de nieuwe woning. Daarnaast roept Vereniging Eigen Huis de banken op dit actief te communiceren met haar klanten en van de wijzigingen in de voorwaarden op de hoogte te stellen.