VvE in de rechtszaal: Eindelijk glashelder
In de koude novembermaand van 2023 dacht Hendrik van der Berg eindelijk zijn geluk te hebben gevonden. Na maanden zoeken had hij een prachtig appartement in Amsterdam gekocht, met helaas wat problemen.
Gelegen in een statig grachtenpand dat hem al vanaf de eerste bezichtiging had betoverd, kocht Hendrik het appartement. De hoge plafonds, de karakteristieke details en de ligging aan een van Amsterdam's mooiste grachten leken perfect. Bijna te perfect…
Tijdens de overeengekomen bouwtechnische keuring kwam de eerste domper. De keuringsrapporteur fronste zijn wenkbrauwen toen hij de ramen bekeek - donkere vlekken hadden zich genesteld in het glas. Erger nog was de voordeur, die door een eerdere eigenaar was ingekort, waardoor de veiligheid van Hendriks nieuwe thuis in het geding was. De deur bood niet voldoende bescherming tegen brand of inbrekers.
Na de sleuteloverdracht wendde Hendrik zich vol vertrouwen tot de Vereniging van Eigenaars die verantwoordelijk was voor het onderhoud van het gebouw. Immers, zo redeneerde hij, dit waren problemen aan de gemeenschappelijke delen van het pand - de VvE zou dit wel oplossen. Zijn optimisme leek aanvankelijk gerechtvaardigd. De VvE nam zijn klacht serieus en liet verschillende bouwbedrijven naar de problemen kijken.
Bouwbedrijf Bikkelhard, een gerenommeerd bedrijf, kwam met een gedetailleerde offerte van bijna 14.000 euro. Het leek alsof er schot in de zaak kwam. Hendrik zag in gedachten al nieuwe ramen die het Amsterdamse licht prachtig zouden vangen en een stevige voordeur die hem veiligheid zou bieden.
Maar in juni 2024, tijdens een vergadering van de VvE, viel het doek. In een zakelijke, beslissing wees de vereniging de offerte van Bikkelhard af. Hun redenering: Hendrik had het appartement gekocht "zoals het is", en de reparaties waren zijn probleem, niet dat van de VvE. De droom die hij had gekoesterd van een veilig en mooi thuis begon te vervagen.
Hendrik voelde zich in de steek gelaten. Hij had een aanzienlijk bedrag betaald voor zijn appartement en verwachtte dat de gemeenschappelijke delen in goede staat zouden worden gehouden. Met vastberadenheid besloot hij de juridische weg in te slaan.
Voor de rechter eiste Hendrik dat het besluit van de VvE zou worden teruggedraaid. Hij had inmiddels een second opinion ingewonnen bij Bouwbedrijf Bikkelhard, dat het werk voor bijna 12.0000 euro wilde uitvoeren - tweeduizend euro goedkoper dan de eerste offerte.
Na de eerste zitting leek er hoop op een minnelijke schikking. De rechter gaf beide partijen de kans om tot een oplossing te komen. De VvE kreeg tijd om nader onderzoek te doen en nieuwe offertes op te vragen. Maar de maanden tikten voorbij en er gebeurde niets. Pas op het allerlaatste moment vroeg de VvE om een nieuwe inspectie - een poging die Hendrik als te weinig en te laat beschouwde.
De VvE verdedigde hun standpunt met verschillende argumenten. Zij beweerden dat de reparaties helemaal niet noodzakelijk waren. Bovendien vonden zij de offertes te hoog en te uitgebreid: er zou meer werk worden uitgevoerd dan strikt noodzakelijk. Het reservefonds van de vereniging was ontoereikend, en zij vreesden dat het toestaan van deze reparaties andere eigenaars op soortgelijke ideeën zouden brengen.
Hun plan was ambitieuzer maar ook veel verder weg: volgens het meerjarenonderhoudsplan zouden alle ramen en voordeuren van het gehele gebouw pas in 2040 of 2041 worden vervangen. Voor Hendrik betekende dit nog zestien jaar wachten met gebrekkige ramen en een onveilige voordeur.
In de rechtszaal werd de knoop doorgehakt. De rechter oordeelde dat Hendriks belangen zwaarder wogen dan die van de VvE. De problemen met de ramen en voordeur waren reëel en konden niet wachten tot het verre jaar 2040. Hendrik kreeg toestemming om Bouwbedrijf Bikkelhard de reparaties te laten uitvoeren. De kosten waren voor de VvE.
De overwinning was compleet: omdat Hendrik gelijk kreeg, moest de VvE ook de proceskosten betalen. Wel stelde de rechter voorwaarden - bij extra kosten moest Hendrik eerst toestemming vragen, en de VvE zou het aanspreekpunt blijven voor het bouwbedrijf.
Terwijl de eerste hamerslagen van Bouwbedrijf Bikkelhard door het grachtenpand weerklinken, kan Hendrik eindelijk vooruitkijken naar het appartement waar hij van droomde: met heldere ramen die veel daglicht binnenlaten en een stevige voordeur die hem de veiligheid geeft om prettig te wonen.
Dit voorbeeld is gebaseerd op de volgende uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2025:2021