VvE in de rechtszaal: Waar rook is, is vuur bij de VvE

In een complex uit de jaren tien in de Randstad wil een eigenaar zijn oude cv-ketel vervangen. De monteur kijkt naar de rookgasafvoer die vanuit de privéwoning verdwijnt in een schacht door het gebouw naar de schoorsteen op het dak en stelt een bekende vraag voor VvE-bestuurders: “Is deze rookgasafvoer eigenlijk privé of gemeenschappelijk?”
De eigenaar duikt in het splitsingsreglement en ziet wat veel appartementseigenaren zien: een reglement dat uitblinkt in degelijkheid, maar niet in helderheid. Er staat benoemd dat de rook- en ventilatiekanalen gemeenschappelijk zijn, maar rookgasafvoeren worden niet specifiek benoemd. Het splitsingsreglement was gebaseerd op het modelreglement 2006. De nuchtere VvE-bestuurders bekijken de zaak pragmatisch: wat je alleen voor je eigen appartement gebruikt, is van jou. Rookgasafvoeren zijn niet hetzelfde als de rookkanalen die in het splitsingsreglement worden benoemd. De rookgasafvoeren worden door de bestuurders min of meer tot privégedeelte gezien, met een ondertoon van: “Anders worden we hier toch gek van, we kunnen niet élke pijp gaan betalen uit de gemeenschappelijke pot.”

De eigenaar die niet wilde opdraaien

Maar de betreffende eigenaar, laten we hem “de volhouder” noemen, heeft er een ander idee over. Hij leest het reglement zo dat de rookgasafvoeren onder de term ‘rookkanalen’ vallen die volgens het splitsingsreglement netjes door de VvE moeten worden onderhouden. De kwestie wordt besproken tijdens de VvE-vergadering. De volhouder verwijst naar het splitsingsreglement en stelt de ongemakkelijke vraag: “Als die rookgasafvoer stukgaat, moeten we dan met z’n allen het risico dragen dat ieder op zijn eigen manier gaat improviseren?” Op de ledenvergadering is de sfeer herkenbaar: een deel van de aanwezigen wil “gewoon door”, een ander deel luistert met groeiende irritatie naar wéér een juridische discussie. Uiteindelijk besluit de VvE: rookgasafvoeren zijn privé, punt. De volhouder laat het daar niet bij. Hij stapt eerst naar de kantonrechter, met als verzoek om het besluit van de VvE-vergadering te vernietigen. De kantonrechter gaat mee met de argumenten van de volhouder en oordeelt dat de rookgasafvoeren onder ‘rook- en ventilatiekanalen’ vallen en dus volgens het splitsingsreglement gemeenschappelijke zijn. De VvE laat het hier niet bij zitten en gaat in hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam.

Hoger beroep

In hoger beroep buigt het hof zich over de vraag of de rookgasafvoeren gemeenschappelijk of privé zijn. De vraag: hoe moet het splitsingsreglement nu worden uitgelegd, wat zegt het reglement nu écht over deze rookgasafvoeren? Het hof wijst op een belangrijk principe: of iets privé of gemeenschappelijk is, moet je afleiden uit het reglement dat is opgenomen in de splitsingsakte. De VvE stelt dat rookgasafvoeren niet hetzelfde zijn als rook- en ventilatiekanalen, maar dat met rookkanalen wordt bedoeld de collectieve schacht waar de rookgasafvoeren doorheen lopen.
Het hof gaat hier niet in mee. De VvE maakt een onderscheid tussen rookkanalen en rookgasafvoeren maar dit onderscheid blijkt volgens het hof niet uit de tekst van het reglement. Het hof oordeelt dat er moet worden gekeken naar de meest gangbare betekenis van de term rookkanalen, en pakt het Van Dale-woordenboek erbij. Daarin staan ook de woorden pijp en buis genoemd. Rookgasafvoeren horen onder deze omschrijving, dus volgens het hof is het duidelijk: de rookgasafvoeren horen bij de term rookkanalen uit het splitsingsreglement, en vallen dus onder de gemeenschappelijke gedeelten.
De VvE baalt. Voor de VvE is het ontzettend onpraktisch als de rookgasafvoeren gemeenschappelijk zijn. Wie gaat straks al dat onderhoud coördineren? Wat als één eigenaar eerder wil vervangen dan de rest? En hoe zit het met de Gasketelwet, die extra eisen stelt aan veiligheid en vakbekwaamheid sinds 2023? Toch is de conclusie stevig: de rookgasafvoeren zijn gemeenschappelijk, de besluiten waarin de VvE ze als privé aanmerkt, zijn in strijd met het reglement en daarom nietig. Met andere woorden: juridisch hebben deze besluiten nooit bestaan, hoe netjes ze ook in de notulen stonden.

De gevolgen

Voor de volhouder betekent dit een klinkende overwinning: hij krijgt gelijk dat de rookgasafvoeren onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen. De besluiten die hem de onderhoudslast in de schoenen schoven, worden van tafel geveegd. Voor het bestuur is het slikken. De praktische en financiële zorgen zijn niet verdwenen, maar ze horen nu bij de VvE als geheel. Het meerjarenonderhoudsplan moet worden bijgesteld, er moet nagedacht worden over collectieve oplossingen voor rookgasafvoeren, en de Gasketelwet tikt zachtjes op de schouder: veiligheid vóór alles. Op de eerstvolgende vergadering zal het vast eerst even stil zijn. Dezelfde leden die eerder zuchtend instemden met “laten we het maar privé noemen” krijgen nu te horen dat het niet zo werkt: de akte is geen wensenlijst, maar een juridisch fundament waar je niet zomaar aan morrelt. En ergens, achterin de zaal, zit de volhouder. Niet triomfantelijk, maar zichtbaar opgelucht. Hij wilde geen ruzie, geen prestige, alleen duidelijkheid – en een rookgasafvoer waarvan iedereen wist: dit is van ons allemaal, niet alleen van hem.

Wat andere VvE’s hiervan kunnen leren

Een rookgasafvoer lijkt misschien een detail achter een cv-ketel, maar kan zomaar uitgroeien tot een principiële kwestie over eigendom, verantwoordelijkheid en de grenzen van wat een VvE mag besluiten. In dit complex heeft het hof die grens scherp getrokken – met een duidelijke boodschap voor alle VvE’s die denken met een snelle vergadering de werkelijkheid een beetje te kunnen buigen. Deze uitspraak is met name relevant voor VvE’s waarbij het splitsingsreglement op het modelsplitsingsreglement van 2006 is gebaseerd.

Dit voorbeeld is gebaseerd op de volgende uitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2025:3169