Hypotheekrenteaftrek

Voorwaarden hypotheekrenteaftrek

• De (hypotheek)schuld is bedoeld voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van een woning die je hoofdverblijf is. Deze schuld heet de 'eigenwoningschuld'. De rente over de financiering van een tweede huis of over een lening voor consumptieve doeleinden is niet aftrekbaar.
• De hypotheekrente is sinds 2001 nog maximaal 30 jaar aftrekbaar. Voor iedere hogere hypotheek geldt die termijn steeds opnieuw voor het bedrag dat je extra leent.
• Verkoop je de woning? Dan moet je, als je binnen 3 jaar weer een nieuwe woning koopt, de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van de oude woning weer investeren. Doe je dat niet en ga je een lening aan ter grootte van de aankoopprijs van de nieuwe woning, dan heb je geen recht op renteaftrek over het leningbedrag ter grootte van die overwaarde. Dit deel van de lening verhuist naar box 3 (pdf). Dit is de zogenoemde bijleenregeling (pdf).

Hypotheekrenteaftrek beperkt

Het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek wordt verlaagd van 52 % naar 37,10 %. Dit zou eerst geleidelijk gebeuren in stapjes van 0,5 % per jaar, dat komt neer op bijna 15 % in 30 jaar. In het regeerakkoord van het kabinet Rutte 3 is echter besloten om de hypotheekrenteaftrek vanaf 2020 versneld af te bouwen. Tussen 2020 en 2023 gaat de aftrek daarom met 3 % per jaar omlaag. Vanaf 2023 is dan het tarief van 37,10 % bereikt.

De beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. De overige huiseigenaren kunnen de hypotheekrente tegen hetzelfde tarief aftrekken als waartegen hun inkomsten worden belast.

2020: per 1 januari 2020 is de maximale aftrek verlaagd naar 46 % 

2021: per 1 januari 2021 is de maximale aftrek verlaagd naar 43 %

Voorlopige teruggave

De hypotheekrenteaftrek claim je in de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Je betaalt maandelijks de bruto hypotheeklasten en pas na verwerking van de aangifte krijg je het belastingvoordeel terug. Je kunt het fiscale voordeel ook iedere maand laten uitbetalen. Dat kan door een voorlopige teruggaaf aan te vragen. Zie Stappenplan voorlopige aanslag (pdf).

Door omstandigheden kan het nodig zijn de voorlopige teruggave aan te passen. Bijvoorbeeld omdat je gaat verhuizen, de rente op je hypotheek is verlaagd of omdat je hebt afgelost op je lening. Daardoor kan het zijn dat je minder rente gaat betalen en daarom ook minder belastingvoordeel krijgt. Door de teruggave te verlagen, voorkom je dat je bij de definitieve aanslag moet bij betalen.

Eisen nieuwe leningen

Vanaf 1 januari 2013 zijn de voorwaarden voor renteaftrek aangescherpt. Je mag de rente over nieuwe eigenwoningschulden alleen aftrekken als de eigenwoningschuld (lening waarover je de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair wordt afgelost. Deze verplichting moet zijn opgenomen in de leenovereenkomst wat meestal de hypotheek zal zijn.

Ook moet jaarlijks aan deze aflossingsverplichting worden voldaan. Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen eveneens in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Sluit je een lening af voor je eigen woning bij een persoon of instelling, zoals een familielid of een buitenlandse bank, die niet verplicht is deze gegevens aan de Belastingdienst te melden? Dan moet je de relevante gegevens omtrent je lening zelf aan de Belastingdienst doorgeven. Het afsluiten of wijzigen van de lening geef je door via de aangifte inkomstenbelasting over het jaar waarin de wijziging of het afsluiten van de lening plaatsvond.

Voldoet een hypotheeklening niet aan de eisen of wordt de aflossingsverplichting niet nageleefd, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.

Met deze rekenhulp kun je controleren of je aan de aflossingseis voldoet en zie je hoeveel je maandelijks moet aflossen.

Overgangsregeling bestaande hypotheken

De annuitaire aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt het overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets. 

Je hebt een bestaande eigenwoningschuld als:

• je op 31 december 2012 in het bezit bent van een woning waarop een hypotheek rust;
• je in 2012 jouw woning hebt verkocht en je in 2013 opnieuw een woning hebt gekocht en hiervoor een schuld bent aangegaan.
• je in 2012 een woning hebt gekocht* en deze in 2013 hebt gefinancierd, ook al is dat voor de eerste keer. Je valt dan nog onder het overgangsrecht en je bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek;
• je in 2012 nog onherroepelijk en schriftelijk met een aannemer een verbouwing bent overeengekomen. Dan valt de daarvoor aangegane schuld nog onder de oude regels, ook als de lening pas in 2013 is afgesloten. De verbouwing moet dan wel in 2013 zijn afgerond. 

* Er is sprake van een gekochte woning in 2012 als je uiterlijk 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst bent aangegaan. Die koopovereenkomst mag de gebruikelijke bedingen bevatten, zoals het voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring.

De stand van je eigenwoningschuld op 31 december 2012 is het bedrag dat wordt aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld en waarvoor je onder het overgangsrecht valt.

Als je in 2021 je eigenwoningschuld (gedeeltelijk) aflost, waarover je op dat moment overgangsrecht geniet, dan behoud je het overgangsrecht over deze aflossing, mits je uiterlijk in 2022 hiervoor weer een nieuwe eigenwoningschuld aangaat. Het is belangrijk hiermee rekening te houden als je bijvoorbeeld je woning in 2021 verkoopt of als je van plan bent om de eigenwoningschuld over te sluiten.

Aftrek voor twee woningen

Je hebt ruim drie jaar recht op hypotheekrenteaftrek voor twee woningen als je:

• je oude woning te koop hebt staan en al in je nieuwe woning woont. De aftrek geldt gedurende het jaar van leeg te koop zetten en de daaropvolgende drie jaar; of
• nog in je oude woning woont omdat je nieuwe woning in aanbouw is of wordt verbouwd: de verhuisregeling (pdf). De in aanbouw zijnde woning moet in het jaar van aankoop of de daaropvolgende drie jaar je hoofdverblijf worden. Voor de woning waarin je niet woont, hoef je geen eigenwoningforfait aan te geven.

Bekijk het overzicht duur renteaftrek

Hypotheekrenteaftrek bij scheiding

Zijn jij en je partner uit elkaar? En woon je niet meer in het huis waarin je ex-partner nog wel woont? Dan is het huis niet langer je hoofdverblijf voor de inkomstenbelasting. Daardoor kom je eigenlijk niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Om deze reden is er de scheidingsregeling (pdf): nadat een van de partners de woning daadwerkelijk heeft verlaten, geldt onder voorwaarden nog twee jaar de eigenwoningregeling voor de vertrokken partner.

Betalingsproblemen en aflossen

Sluit je na 1 januari 2013 voor het eerst een hypotheek af en los je vervolgens onvoldoende af, dan kun je de achterstand in het volgende kalenderjaar inhalen zonder het recht op hypotheekrenteaftrek te verliezen.

Als je aannemelijk kunt maken dat je vanwege betalingsproblemen niet aan het aflossingschema kon voldoen, heb je zelfs tot vier jaar de tijd om een nieuw aflossingsschema vast te stellen. Daar moet jouw geldverstrekker wel mee instemmen.

Slaag je er desondanks niet in voldoende af te lossen, dan beschouwt de Belastingdienst de hypotheeklening niet meer als eigenwoningschuld. Je verliest dan het recht op hypotheekrenteaftrek. Dit heeft geen gevolgen voor de al eerder afgetrokken rente. Zodra je je achterstand volledig inhaalt, heb je weer recht op hypotheekrenteaftrek voor de resterende woningschuld.

In het volgende overzicht zie je de mogelijkheden om aflossingsachterstanden te herstellen. Ook laat het overzicht zien per wanneer het recht op renteaftrek vervalt als iemand niet voldoet aan de herstelmogelijkheden.

Overzicht aflossingsachterstand en hypotheekrenteaftrek

Ben je door de coronacrisis in betalingsproblemen gekomen en kun je daardoor niet meer aflossen, dan geldt er een specifieke regeling.