Kennisbank

Waar moet ik op letten bij een familielening?

Leen je geld van familie voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van een eigen woning? Dan zijn vier punten van belang: het rentepercentage, hoeveel je aflost, de notaris en het inkomen. 

Rentepercentage

Spreek met je familielid (de schuldeiser) een rentepercentage af dat in de markt normaal is. Is het rentepercentage te laag, dan ziet de Belastingdienst dit als een schenking en moet je misschien schenkbelasting betalen. Is het rentepercentage te hoog, dan kan het zijn dat het familielid dat geld aan je leent schenkbelasting moet betalen. Onderzoek dus wat je voor een zelfde soort lening in de markt zou moeten betalen en ga uit van deze rente. Uit eerdere rechterlijke uitspraken kwam naar voren dat je 25 % van deze marktrente - naar boven en naar beneden - mag afwijken. De Belastingdienst geeft echter aan hier niet vanuit te gaan. Wel zegt de Belastingdienst dat er enige marge mag zitten tussen de rente bij geldverstrekkers en de te berekenen rente. Wat een acceptabele rente is, is echter van veel factoren afhankelijk. Wijkt de rente teveel af van de marktrente, dan kan het zijn dat de Belastingdienst en in beroep de rechter het rentepercentage niet accepteren. Wanneer je twijfelt of de rente te hoog of te laag is, neem dan contact op met de Belastingdienst.

Hoge Raad
De Hoge Raad heeft in 2020 uitspraak gedaan in een zaak waarbij de inspecteur de in rekening gebrachte rente van 9 % te hoog vond. Het betrof hier een lening met een looptijd van 15 jaar. De rente in de markt was op dat moment gemiddeld 3 % voor hypotheken met eenzelfde looptijd. De Hoge Raad bevestigde een eerdere uitspraak van het Gerechtshof Den Haag. Dit Hof vond een toeslag van 1,5% voor het ontbreken van (hypothecaire) zekerheid bovenop de marktrente acceptabel. De uitspraak geeft aan wat een acceptabele toeslag is in deze situatie met deze zekerheid (of het gebrek daaraan), dit rentepercentage in de markt en deze looptijd van de lening. In andere situaties kan een andere toeslagpercentage acceptabel zijn. Bij de huidige rentepercentages is een acceptabel toeslagpercentage dan ook wellicht lager.

Persoonlijke lening
Verstrekt je familielid een lening zonder hypothecaire zekerheid? De Belastingdienst vergelijkt de rente van deze lening met het rentepercentage voor een persoonlijke lening en kijkt daarbij hoeveel zekerheid is gesteld door de schuldenaar. De hoogte van de rente hangt daarnaast ook af van de looptijd en hoe groot de kans is dat de lening wordt terugbetaald. Bij een hypotheek is de rente vaak iets lager, omdat je via het onderpand zekerheid geeft dat je de lening terugbetaalt. Die zekerheid kan een schuldenaar ook geven als hij veel geld op de bank heeft of een goed inkomen, zodat de schuldeiser weet dat de lening altijd kan worden terugbetaald. 

Geen acceptabele rente - Gevolgen
Bij een eigenwoningschuld die minimaal annuïtair moeten worden afgelost kunnen er problemen ontstaan wanneer de Belastingdienst de afgesproken rente te hoog acht. De aflosverplichting is dan onvoldoende wanneer de rente wordt verlaagd. Als de rente namelijk lager was geweest, had je bij dezelfde annuïteit meer afgelost. Door het betalen van meer rente in plaats van aflossing loop je achter met aflossen. Hiermee voldoet de eigenwoningschuld niet meer aan de eisen en dat betekent dat de rente niet meer aftrekbaar is. Dit speelt alleen bij annuïtaire aflossingen. Bij een bestaande eigenwoningschuld heb je geen aflossingsverplichting en bij een lineaire hypotheek is de hoogte van de aflossing niet afhankelijk van de rente.
De staatssecretaris vindt bovenstaande gevolgen echter te ver gaan en heeft in een besluit goedgekeurd dat je de renteaftrek niet verliest onder de volgende voorwaarden:

• De lening moet worden gecorrigeerd naar een marktconforme rente.
• Zodra de marktconforme rente is vastgesteld wordt het annuïtaire aflossingsschema aangepast aan de door de Belastingdienst aangegeven marktconforme rente. Hierbij gaat men ervan uit dat de marktconforme rente al vanaf het begin van de lening zou zijn toegepast.
• De marktconforme rente is vastgesteld wanneer tegen de aanslag inkomstenbelasting waarin de marktconforme rente voor het eerst is opgenomen geen bezwaar of beroep meer kan worden ingesteld.

Aflossen

Je moet de lening minimaal annuïtair aflossen. Anders mag je de rente niet aftrekken. Heb je een hypotheek bij een Nederlandse bank of verzekeraar, dan geeft de bank of verzekeraar door aan de Belastingdienst wat er is betaald aan rente en aflossing. Bij sommige buitenlandse banken moet je de gegevens zelf aan de Belastingdienst doorgeven. Ook als je een familielening hebt moet je de belangrijke gegevens van die lening aan de Belastingdienst doorgeven.

Sluit je een familielening af of wijzigt het rentepercentage van die lening? Geef dit dan door via de aangifte inkomstenbelasting. Je doet dit in het jaar dat je de familielening hebt afgesloten of gewijzigd. Geef je niks door, dan mag je de rente niet aftrekken totdat je de informatie over de familielening wel hebt doorgegeven.

Overgangsrecht
Kun je gebruik maken van het overgangsrecht? Dan heb je geen annuïtaire aflossingsverplichting. Daarom hoef je de gegevens van de lening in dat geval niet door te geven aan de Belastingdienst.​

Wel of geen notaris?

Je bent niet verplicht om de familielening op te stellen of te laten vastleggen door een notaris. De overeenkomst is vormvrij. Wel moet je de annuïtaire aflossingsbepalingen opnemen in de lening.

Bij een hypotheek is dit anders. Dan is een hypotheekinschrijving noodzakelijk en moet je naar de notaris.  

Voldoende inkomen

Sluit je naast de familielening ook nog een hypotheek bij een geldverstrekker? Dan toetst de geldverstrekker je inkomen. De geldverstrekker kijkt of je de kosten van de hypotheek én de kosten van de familielening kunt betalen. 

Aandachtspunten

• Lenen en schenken
  Kinderen kunnen de rente aftrekken als de lening aan de daarvoor gestelde eisen voldoet. Daarnaast kunnen ouders binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling van € 6.713 (2025) een bedrag aan hun kinderen schenken. Het kind betaalt maandelijks de rente. Jaarlijks schenken de ouders een bedrag aan het kind voor bijvoorbeeld de kosten die het kind in het algemeen maakt voor levensonderhoud of om de spaarrekening aan te vullen. Let goed op de  voorwaarden die gelden bij belastingvrij schenken. Belangrijk is dat het kind de rente ook echt betaalt en de ouders echt een bedrag schenken en dat de bedoeling van de schenking niet is om de rente te betalen. De rente en schenkingen mogen ook niet met elkaar worden verrekend. Uiteraard kunnen ouders ook aan het kind schenken om de schuld af te lossen. 
   

• Vordering in box 3
  De schuldeiser heeft een vordering op degene aan wie hij het geld leent, bijvoorbeeld een ouder die geld leent aan zijn kind. Geef deze vordering als bezitting op in box 3 in de aangifte inkomstenbelasting. De ontvangen rente is onbelast in box 3. Vorderingen en schulden kennen in box 3 hun eigen rendement. Bij vorderingen wordt voor 2025 uitgegaan van een rendementspercentage van 5,88 % bij schulden van 2,62 %. Dit wordt dan belast tegen 36% (belastingtarief box 3). 
   

• Te hoge lening en schenkingen
  Een bank vraagt vaak om vast te leggen dat elk jaar een schenking wordt gedaan. Deze situatie is fiscaal echter nadelig. De Belastingdienst telt namelijk alle schenkingen bij elkaar op. Dit bedrag wordt contant gemaakt. Het totaal van de schenkingen komt hierdoor ruim boven de jaarlijkse vrijstelling uit. Daarover betaal je in het eerste jaar schenkbelasting. Overigens is hier recente jurisprudentie van de Hoge Raad over die dit uitgangspunt op de helling zet. Dat betekent dat mits op de juiste manier vormgegeven meerdere schenkingen niet bij elkaar mogen worden opgeteld. Het is zeer aan te raden hierover advies bij de notaris in te winnen.

• Hoogte rentepercentage geldverstrekker
  De geldverstrekker kijkt voor de maximale hoogte van je hypotheek naar andere leningen, je inkomen en de waarde van je woning. Ter bepaling van de hoogte van het rentepercentage kijkt de geldverstrekker naar het totaal van de leningen ten opzichte van de waarde van de woning.

• Zakelijk rentepercentage
  De Belastingdienst heeft in een document een aantal voorbeelden gegeven van acceptabele rentepercentages bij famileleningen.

• Overlijden
  Als de schuldeiser of de schuldenaar overlijdt, dan heeft dat gevolgen voor de familielening. Overlijdt de schuldeiser, bijvoorbeeld de ouder, dan nemen de erfgenamen de schuld over. Als de schuldenaar - bijvoorbeeld het kind - zelf ook erfgenaam is, kan het erfdeel worden verrekend met de schuld. Het erfdeel van het kind wordt dan lager. Overlijdt de schuldenaar, dan erven zijn erfgenamen de schuld. De erfgenamen kunnen besluiten de nalatenschap beneficiair te aanvaarden of de erfenis te verwerpen.
   
• Familielening bij nieuwbouw en verbouwingen
  Bij nieuwbouw wordt de woning niet in één keer betaald, maar in termijnen. Dat heeft gevolgen voor de renteaftrek. Voor zover het geld nog niet is besteed aan de woning is de schuld namelijk een box 3-lening. Die lening verhuist elke keer voor een stukje naar box 1 voor het bedrag van de bouwtermijn die dan moet worden betaald. Bij een verbouwing geldt dat de rente gedurende de eerste 6 maanden in zijn geheel aftrekbaar is. Duurt de verbouwing langer, dan geldt ook hier dat de lening naar box 3 gaat voor zover het geld nog niet is besteed aan de verbouwing. 

Hoe nu verder

• Hulp van ouders bij het kopen van een woning
• Voorbeelden van rentepercentages bij familieleningen (Belastingdienst)
• Rekentool Aflossing annuïteitenlening: controleer of de lening voldoet aan de aflossingseisen (Belastingdienst)