"Makelaardij gaat moeilijke vragen uit de weg"

Makelaars hebben een moeizame relatie met integriteit, zegt ethicus Nada Dijkema. Dat ligt vooral aan de druk en gebrek aan regelgeving binnen het vak. “Zie als makelaar dan maar eens onkreukbaar te blijven. Dat lukt bijna niemand.” 

Tekst: Sander van der Ploeg / Foto: Peter Arno Broer

Áls er een breed gedeeld gevoel valt te ontwaren uit de honderden meldingen op het meldpunt oneerlijke biedingspraktijken, dan is het frustratie. Natuurlijk bij consumenten die zich tekort gedaan voelden, maar zeker ook bij makelaars zelf. De meesten voelen zich aangevallen naar aanleiding van het meldpunt, anderen maken zich zorgen over het aanzien van het vak. Beide reacties zijn begrijpelijk, zegt de Utrechtse ethicus Nada Dijkema (30), die regelmatig ethiektrainingen geeft bij de makelaarsopleiding  van brancheorganisatie VBO Makelaar. “Integer handelen is binnen de huidige makelaardij praktisch onmogelijk.”

Dat is nogal een boude uitspraak.
“Dat vind ik niet. De makelaardij is een unieke branche, waarin zeer veel geld, belangen en emoties omgaan. Consumenten proberen hun woondroom te realiseren en ervaren op de huidige woningmarkt vaak veel stress. Dat geldt ook voor makelaars. Klanten willen dat een makelaar hun huis tegen een zo’n hoog mogelijke prijs verkoopt én betrouwbaar is. Daar worden ze op afgerekend, in een veld waarin veel geld en emoties omgaan en eigenbelang meetelt. Die druk gaat gepaard met een groot gebrek aan regels. Heel veel kan en mag binnen de makelaardij. Zie zonder duidelijke regelgeving dan maar eens constant ethisch en integer te handelen. Dat is zo goed als onmogelijk.”

nada-dijkema

Wat verstaat u onder integer handelen? 
“De ethiek is een praktische stroming binnen de filosofie die zich richt op de vraag wanneer en hoe je het goede doet en wat dat dan is. Integriteit is de uiting daarvan, ofwel ethiek in de dagelijkse praktijk. Veel mensen achten zich integer als ze zichzelf in de spiegel kunnen aankijken. Anderen zijn pas gerust als ze zich strak aan de regels hebben gehouden. Maar of je jezelf integer vindt of niet, is natuurlijk subjectief. En je keurig aan de regels houden is ook geen garantie het goede te doen. Regels kunnen ook onrechtvaardig zijn. Er bestaat geen lijstje dat je kunt afvinken om integer te zijn. Kijk naar de rechtspraak en de zorg, vakgebieden waarin ethische discussies aan de orde van de dag zijn. Wanneer is een straf rechtvaardig? In welke situaties zijn euthanasie of abortus geoorloofd? Antwoorden krijg je pas door constant na te denken en te praten over de dilemma’s van je vak. Dat gebeurt in de makelaardij niet of nauwelijks.”

Waarom niet? 
“Binnen de makelaardij bestaat die traditie niet. De meerderheid tracht wel het goede te doen, kent beroepseer en is trots op zijn of haar vak. Maar wat het goede precies is, is lastig te bepalen. De makelaar is de spil in zoveel verschillende belangen. En dat krachtenveld is nauwelijks door morele of ethische regels of kaders omgeven. Makelaars moeten constant afwegingen maken. Dat vraagt veel van iemand. Te veel wellicht.”

Dus de makelaars kunnen er ook niets aan doen? 
“Nee, dat is te gemakkelijk. Makelaars hebben wel de plicht integriteit na te streven door op een zorgvuldige manier met de belangen en het geld van zijn of haar klant om te gaan. Als ik de meldingen uit het meldpunt Oneerlijke biedingspraktijken nalees, gebeurt dat nog te weinig. De branche kent structurele problemen als het gaat om ethiek en integriteit.”

Is dat zo? U geeft immers zelf cursussen ethiek aan makelaars. En de grote brancheorganisaties hebben een erecode.
“Klopt. Maar het is niet genoeg. De erecodes van de makelaarsorganisaties zijn zo losjes geformuleerd dat ze voor heel  veel interpretaties vatbaar zijn. Er zijn duidelijke kaders en richtlijnen nodig, die op hun beurt ook weer constant tegen het licht moeten worden gehouden.”

Aan welke regels denkt u dan?
“Er ligt geen lijstje met richtlijnen klaar. Zo van: als we dat-en-dat invoeren en verplichten, dan zijn we van het gedoe af. Maatregelen zullen samen nader moeten worden bepaald. Door als brancheverenigingen en makelaars onder elkaar, met vakinhoudelijke wetenschappers en ethici te praten over de dilemma’s van het vak.”

Zitten makelaars wel te wachten op meer regelgeving? Vaak voelen ze zich aangetrokken door de vrijheid die het vak biedt.
“Ik denk juist van wel. Veel vrijheid kan ook verlammend werken. Richtlijnen kunnen makelaars helpen het goede te doen, maar ze zijn niet zaligmakend. De rechtspraak baseert zich op tal van wetten en jurisprudentie. En dan nog zijn ethische discussies over de toepasbaarheid ervan aan de orde van de dag. Antwoorden op ethische vragen dienen zich niet zomaar aan, je moet ernaar zoeken door erover te praten en door ethiek een vaste plek te geven binnen de makelaarsopleidingen en brancheverenigingen.”

Dat begint met de erkenning dat er een probleem is.
“Absoluut. Alleen heb ik niet de indruk dat dat afdoende gebeurt.”

Waarom niet?
“De NVM bijvoorbeeld, wijt de problemen vooral aan ‘vrije jongens’ die bij geen van de brancheverenigingen zijn aangesloten de schuld. Ze vinden ook dat de makelaardij weer een beschermd beroep moet worden, aangezien iedereen zich zomaar makelaar mag noemen. Op zich geen slecht idee denk ik, maar het is niet genoeg. De branche gaat zo de moeilijke vragen uit de weg: hoe voorkom je perverse prikkels, wat mag je wel en niet, hoe houd je je beroepseer hoog?”

Volgens de Tilburgse hoogleraar Vastgoedeconomie Dirk Brounen móet de makelaardij wel in de integriteitsspiegel kijken. Anders zullen mensen op den duur niet meer een makelaar inschakelen. 
“Dat blijkt nog niet uit de praktijk. Je ziet nu al dat kopers zonder aankoopmakelaar praktisch kansloos zijn op de woningmarkt. Misschien dat dit op termijn verandert, maar vooralsnog ervaart de makelaarsbranche niet de consequenties van de misstanden.”

Als dat zo is, dan ontbreekt de noodzaak tot zelfreflectie voor makelaars. De klanten komen toch wel.
“Er is wel degelijk iets veranderd. Als de cancel culture (fenomeen waarbij personen, bedrijven of instellingen die zich ongewenst zouden hebben gedragen of hebben geuit worden geboycot, red.)  iets aantoont, dan is het wel dat de maatschappij bepaalde zaken niet zomaar meer accepteert en actie daartegen eist. Als de makelaardij integriteitskwesties blijvend uit de weg gaat, dan zal zij daar uiteindelijk een hoge prijs voor moeten betalen. Ik hoop niet dat het zo ver komt. Consumenten willen kunnen vertrouwen op hun makelaar en zijn bereid daarvoor te betalen. Verreweg de meeste makelaars willen weer trots kunnen zijn op hun vak. Uiteindelijk willen we allemaal hetzelfde.”

Dit artikel verscheen eerder in Eigen Huis Magazine, oktober 2021

Meer lezen

Webinar 'Huis kopen'

Je wilt een huis kopen op deze oververhitte woningmarkt, maar hoe doe je dat? In het gratis webinar geven experts je concrete tips. 
Lees meer
Geplaatst 29/06 | Laatste update 29/06

VEH: transparantie bij koop en verkoop woning ver te zoeken

Door een schrijnend gebrek aan regels en duidelijke afspraken over verkoopprocedures overschrijden veel makelaars de ethische grenzen van huizenkopers. Dit concludeert Vereniging Eigen Huis na analyse van het meldpunt Oneerlijke Biedingspraktijken. Lees het persbericht
Geplaatst 23/04 | Laatste update 23/04

Ollongren eist transparantie makelaars

Het proces rond de aan- en verkoop van woningen moet transparanter. Dit schrijft demissionair minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken in een brief aan de Tweede Kamer. Lees het nieuwsbericht