
Een bank, verzekeraar of andere geldverstrekker houdt bij bepaling van de maximale hypotheek rekening met 4 factoren:
Benieuwd naar wat je kunt lenen? Bereken je hypotheek ›
Voor de hypotheekverstrekking moeten je maandelijkse hypotheeklasten passen binnen je totale inkomen. In de wet staat daarom welk percentage van je inkomen besteed mag worden aan hypotheeklasten. Dit is bepalend voor je maximale hypotheek. Hoe hoger je vaste bruto inkomen, des te meer je kunt lenen.
Naast de inkomenseis telt voor hypotheekverstrekking ook de 'marktwaarde' van de woning mee. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:
Voorwaarde voor het verstrekken van de hypotheek is dat je voor de aankoop van de woning in 2022 maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen.
De bijkomende kosten moet je zelf betalen.
Bij een hypotheekverstrekking, wordt er onder meer gekeken naar eventuele leningen (consumptief krediet of bijvoorbeeld private lease) die je al hebt. Door deze leningen heb je namelijk financiële verplichtingen en daardoor minder ruimte in je inkomen om bijvoorbeeld de hypotheeklasten te betalen. Deze schuld telt voor 2% van de kredietgrens (maximale bedrag dat je kunt opnemen binnen de lening) per maand mee als 'financiële verplichting'. Of de geldverstrekker gaat uit van de werkelijke last. Deze voorwaarde van de hypotheekverstrekking is bedoeld om ervoor te zorgen dat je niet te veel schulden op je neemt.
Vrijwel iedereen die nu een hypotheek aanvraagt, is met zijn of haar studie begonnen voor 1 september 2015. Deze woningkopers vallen onder de oude voorwaarden voor hypotheekverstrekking. Dat betekent dat bij een hypotheekaanvraag 0,65% (2022) van de studieschuld meetelt. Het gaat om de oorspronkelijke studieschuld, heb je extra afgelost dan mag je dat bedrag aftrekken van de oorspronkelijke schuld. Bij een studieschuld van bijvoorbeeld € 10.000 gaat de bank ervan uit dat je hiervoor een maandlast hebt van € 65.
Heb je een studieschuld opgebouwd vanaf 1 september 2015? Deze groep valt dan onder de nieuwe voorwaarden voor de hypotheekverstrekking. Dan telt 0,35% (2022) van de studieschuld mee bij de hypotheekaanvraag. In het oude leenstelsel hadden afgestudeerden een gemiddelde studieschuld van € 10.000. Dat beperkt de maximale hypotheek met zo'n € 19.000. Bij het nieuwe leenstelsel levert een studieschuld van € 10.000 ongeveer een € 10.250 lagere hypotheek op.
Bereken met onze rekenhulp hoeveel minder je kunt lenen met een studieschuld.
Sinds 2013 heb je niet meer bij alle hypotheekvormen recht op hypotheekrenteaftrek. Als je (extra) geld gaat lenen en recht op hypotheekrenteaftrek wilt hebben, moet je deze lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) aflossen via maandelijkse aflossing. Dat betekent dat je nog maar kunt kiezen tussen twee leningsvormen: een annuiteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Voor bestaande hypotheken geldt een overgangsrecht.
Bij verkoop van je huidige woning wordt uit de opbrengst eerst je hypotheek afgelost. Als je daarna nog geld overhoudt, is er sprake van overwaarde. Koop je niet direct een andere woning, dan moet je volgens de bijleenregeling de overwaarde besteden wanneer je binnen drie jaar weer een andere woning koopt. Gebruik je de overwaarde niet, maar sluit je voor dat deel een nieuwe hypotheek af? Dan heb je over dat deel geen recht op renteaftrek.
Je hebt een restschuld als je woning minder oplevert dan je openstaande hypotheekschuld op het moment van overdracht bij de notaris. De regels van hypotheekverstrekking laten toe dat je een restschuld mag meefinancieren als je een nieuwe woning koopt.
Een aantal geldverstrekkers biedt onder voorwaarden deze hypotheek aan eigen klanten.
Verkopen met restschuld
Als je energiebesparende voorzieningen financiert, mag je in 2022 tot 106 % (in plaats van 100 %) van de waarde van de woning lenen. Bij de inkomenstoetsing, waarmee wordt bepaald hoeveel je kunt lenen, blijven investeringen in energiebesparing tot maximaal € 9.000 buiten beschouwing. Koop je een woning met energielabel A++ afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van maximaal 0,6 die is afgegeven voor 1 januari 2021 en bij geldig energielabel van minimaal A+++ is, welk energielabel is afgegeven na 1 januari 2021; mag er ook een bedrag van € 9.000 buiten beschouwing worden gelaten. Bij een nul-op-de-meter woning is dit zelfs € 25.000 met energieprestatiegarantie en € 15.000 zonder energieprestatiegarantie en energie-index of een energie-coëfficiënt gelijk aan of lager dan nul is afgegeven. Je inkomen moet wel minimaal € 33.000 zijn. Informeer bij je hypotheekadviseur naar de mogelijkheden.
Geld lenen voor energiebesparing
Je financieringsplaatje ziet er als volgt uit:
Koopsom € 190.000
Verbouwingskosten € 10.000
Bijkomende kosten* € 11.500
Totaal benodigd € 211.500
*) de bijkomende kosten (gesteld op ca. 6 % van de koopsom) bestaan uit: overdrachtsbelasting (2 %), kosten hypotheekadvies, aankoopmakelaar, notaris- en kadasterkosten hypotheekakte en leveringsakte, taxatie en borgtochtprovisie NHG.
Hoe kan dit worden gefinancierd?
Totaal benodigd bedrag € 211.500
Maximale hypotheek (op basis van marktwaarde) € 196.000
Anders te financieren* € 15.500
*) Dit kan uit eigen middelen of een andere lening, mits het inkomen voldoende is.
Als je een hypotheekverstrekking wilt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden specifieke voorwaarden. Je kunt een hypotheek met NHG aanvragen via je geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of je aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet.