Kosten koper

Wat zijn de kosten koper?

De kosten koper, vaak afgekort als k.k., zijn de kosten die je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning. Dit kunnen bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting of de kadasterkosten zijn. Deze kosten zijn niet inbegrepen in de koopsom van je woning. Voor een nieuwbouwwoning betaal je geen kosten koper. Achter de prijs van een nieuwbouwwoning staat dan ook v.o.n. (vrij op naam).

Wat valt er onder de kosten koper?

De kosten koper zijn de kosten die je maakt om eigenaar van de woning te worden. Onder de kosten koper vallen de overdrachtsbelasting en de notariskosten. Hoe hoog deze kosten zijn, verschilt per woning.

Wat is overdrachtsbelasting?

Bij het kopen van een woning betaal je overdrachtsbelasting; dit is 2% van de koopsom. Ben je jonger dan 35 jaar? Dan kun je eenmalig gebruik maken van een vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Je moet dan bij de notaris schriftelijk verklaren dat je de woning als hoofdverblijf gaat bewonen. Deze vrijstelling geldt alleen voor woningen met een aankoopprijs tot € 525.000 (2025). Is de woning duurder? Dan geldt het tarief van 2%. Is de afgesproken prijs € 525.000 of lager maar blijkt, bijvoorbeeld na taxatie, dat de woning meer waard is dan € 525.000, dan is de belasting 2%.

Wat valt er onder notariskosten?

Bij de levering van een huis ben je als koper verplicht een notaris in te schakelen; de notaris maakt dan rechtsgeldige aktes op, zoals de transportakte en hypotheekakte. Iedere notaris hanteert hiervoor eigen tarieven. Daarnaast worden kosten in rekening gebracht voor het inschrijven van de aktes bij het Kadaster.

Welke aanvullende kosten zijn er?

Naast de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de hypotheekakte krijg je als je een huis koopt ook te maken met bijkomende kosten. Het is moeilijk om een schatting te geven van de hoogte van de aanvullende kosten. Houd rekening met ongeveer 2 à 5 % van de koopsom. Het gaat dan onder andere om: 

• Advies- en bemiddelingskosten
  De hypotheekadviseur berekent kosten voor advies en bemiddeling. Deze kosten voor hypotheekadvies betaal je via een adviesnota. De hypotheekadviseur vraagt hiervoor een vast bedrag of een uurvergoeding.
• Aanvraag van NHG
  De aanvraagkosten voor Nationale Hypotheek Garantie zijn in 2025 0,4% van het hypotheekbedrag. Daar staat een rentevoordeel tegenover. Hierdoor verdien je deze kosten snel terug.
• Kosten bankgarantie
  De verkoper heeft recht op een waarborg van 10% van de totale koopsom. In plaats van deze op een derdenrekening te storten bij de notaris, kun je de hypotheekadviseur ook een bankgarantie laten regelen. De kosten van een bankgarantie zijn meestal 1% van het bedrag waarvoor de bank garant staat.
• Rente en kosten overbruggingskrediet
  De rente die je betaalt over een overbruggingskrediet is fiscaal aftrekbaar, zolang het is afgesloten voor je eigen woning.
• Taxatie
  Om zeker te weten dat het huis voldoende waard is als onderpand, moet je de woning laten taxeren door een onafhankelijke partij. Dat kost al gauw € 559 voor een bestaande woning.
• Makelaarskosten
  De makelaarskosten voor een aankoopopdracht zijn meestal lager dan voor een verkoopopdracht. Een aankoopmakelaar heeft bij een aankoopopdracht doorgaans minder werk. Je kunt met je aankoopmakelaar over de prijs onderhandelen.
• Bouwtechnische keuring
  Koop je een bestaand huis? Laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren. Dat kan al vanaf € 396, maar het geeft je zekerheid over de staat van de woning. Het bouwkundig rapport dat je ontvangt na de bouwkundige keuring kun je weer gebruiken tijdens de onderhandelingen.
• Verhuis- en inrichtingskosten
  Verhuizen en inrichten kun je zo duur maken als je zelf wilt. Houd wel rekening met deze kosten bij het kopen van een woning.

Kosten koper berekenen

Om een idee te krijgen van hoe hoog de kosten koper kunnen zijn, staan hieronder twee voorbeeldberekeningen. Bedenk wel: de genoemde kosten zijn niet op elke situatie van toepassing.

Voorbeeldberekening 1: kosten koper algemeen

Voorbeeldberekening 2: kosten koper bij een koopsom en hypotheek van € 400.000

Onderstaand een indicatie van de kosten koper bij een koopsom en hypotheek van € 400.000.

Kan ik de kosten koper meefinancieren?

Je kunt de kosten koper niet meefinancieren in je hypotheek. Je kunt namelijk maar 100% van je woningwaarde lenen. Het is dus niet toegestaan om meer te lenen dan dat je woning waard is. Dit betekent dat je voldoende eigen geld moet hebben om deze kosten te kunnen betalen. Houd hiervoor rekening met een percentage van 4-6% van de aankoopsom van je nieuwe woning. 

Zijn de kosten koper fiscaal aftrekbaar?

Een groot deel van de kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar: advieskosten, bemiddelingskosten en notariskosten voor de hypotheek mag je fiscaal aftrekken. Hetzelfde geldt voor de aanvraagkosten van de NHG en de taxatiekosten.

Ook betaalde rente over leningen voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van de woning zijn onder voorwaarden aftrekbaar.

 > Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek