Geldverstrekkers hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Deze zijn opgenomen in de wet. Het doel van deze regels is het voorkomen van betalings- en restschuldproblemen bij huiseigenaren.
Een bank, verzekeraar of andere geldverstrekker houdt bij bepaling van de maximale hypotheek rekening met drie factoren:
Bereken uw maximale hypotheek voor een indicatie.
Uw maandelijkse hypotheeklasten moeten passen binnen uw totale inkomen. In de wet staat daarom welk percentage van uw inkomen besteed mag worden aan hypotheeklasten. Dit is bepalend voor uw maximale hypotheek. Hoe hoger uw vaste bruto inkomen, des te meer u kunt lenen.
Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de 'marktwaarde' van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:
Sinds 2013 wordt de maximale hypotheek elk jaar met 1 % verlaagd. Voor de aankoop van de woning mag u in 2017 maximaal 101 % van de marktwaarde lenen.
Uiteindelijk mag in 2018 de maximale hypotheek niet hoger zijn dan 100 %. U zult dus in de toekomst de bijkomende kosten steeds meer zelf moeten betalen.
Wilt u een hypotheek afsluiten, dan wordt er onder meer gekeken naar eventuele leningen (consumptief krediet) die u al heeft. Door deze leningen heeft u namelijk financiële verplichtingen en daardoor minder ruimte in uw inkomen om bijvoorbeeld de hypotheeklasten te betalen. Deze schuld telt voor 2 % van de kredietgrens (maximale bedrag dat u kunt opnemen binnen de lening) per maand mee als 'financiële verplichting'.
Vrijwel iedereen die nu een hypotheek aanvraagt, is met zijn of haar studie begonnen voor 1 september 2015. Deze woningkopers vallen onder de oude regeling. Dat betekent dat bij een hypotheekaanvraag 0,75 % van de studieschuld meetelt. Het gaat om de lening die aantoonbaar open staat op het moment dat u de lening aanvraagt. Bij een studieschuld van bijvoorbeeld € 10.000 gaat de bank ervan uit dat u hiervoor een maandlast heeft van € 75.
Heeft u een studieschuld opgebouwd vanaf 1 september 2015? Dan telt 0,45 % van de studieschuld mee bij de hypotheekaanvraag. In het oude leenstelsel hadden afgestudeerden een gemiddelde studieschuld van € 15.000. Dat beperkte de maximale hypotheek in 2015 met bijna € 27.000. Wie in het nieuwe leenstelsel geen grotere beperking van de maximale hypotheek wil krijgen, moet niet meer dan € 25.000 aan studieschuld opbouwen. (Bij deze berekening is uitgegaan van de hypotheeknormen van 2016).
Sinds 2013 heeft u niet meer bij alle hypotheekvormen recht op hypotheekrenteaftrek. Als u (extra) geld gaat lenen en recht op hypotheekrenteaftrek wilt hebben, moet u deze lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) aflossen via maandelijkse aflossing. Dat betekent dat u nog maar kunt kiezen tussen twee leningsvormen: een annuiteitenhypotheek (PDF) of een lineaire hypotheek (PDF). Voor bestaande hypotheken geldt een overgangsrecht.
U heeft een restschuld als uw woning minder oplevert dan uw openstaande hypotheekschuld op het moment van overdracht bij de notaris. U mag een restschuld meefinancieren als u een nieuwe woning koopt. Een aantal geldverstrekkers biedt onder voorwaarden deze mogelijkheid aan eigen klanten.
De rente die u betaalt over de financiering van deze restschuld is gedurende 15 jaar aftrekbaar (ook als u gaat huren), mits die restschuld tussen 29 oktober 2012 en 1 januari 2018 is ontstaan. De strengere aflossingseisen die in 2013 zijn ingevoerd, gelden niet als voorwaarde voor de aftrekbaarheid van rente over restschulden.
Als u energiebesparende voorzieningen financiert, mag u in 2017 tot 106 % (in plaats van 101 %) van de waarde van de woning lenen. Bij de inkomenstoetsing, waarmee wordt bepaald hoeveel u kunt lenen, blijven investeringen in energiebesparing tot maximaal € 9.000 buiten beschouwing. Bij een nul-op-de-meter woning is dit zelfs € 25.000. Uw inkomen moet wel minimaal € 33.000 zijn. Informeer bij uw hypotheekadviseur naar de mogelijkheden.
Geld lenen voor energiebesparing
Uw financieringsplaatje ziet er als volgt uit:
Koopsom € 190.000
Verbouwingskosten € 10.000
Bijkomende kosten* € 11.500
Totaal benodigd € 211.500
*) de bijkomende kosten (gesteld op ca. 6 % van de koopsom) bestaan uit: overdrachtsbelasting (2 %), kosten hypotheekadvies, notaris- en kadasterkosten hypotheekakte en leveringsakte, taxatie en borgtochtprovisie NHG zijn de andere kosten niet vast.
Hoe kan dit worden gefinancierd?
Totaal benodigd bedrag € 211.500
Maximale hypotheek (op basis van marktwaarde) € 197.960
Anders te financieren* € 13.540
*) Dit kan uit eigen middelen of een andere lening, mits het inkomen voldoende is.
Voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden specifieke voorwaarden. U kunt een hypotheek met NHG aanvragen via uw geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of u aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet.
