Regels hypotheekverstrekking

Geldverstrekkers hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Deze zijn opgenomen in de wet. Het doel van deze regels is het voorkomen van betalings- en restschuldproblemen bij huiseigenaren. 

Maximale hypotheek 

Een bank, verzekeraar of andere geldverstrekker houdt bij bepaling van de maximale hypotheek rekening met twee factoren: 

  • het inkomen
  • de marktwaarde van de woning.

Beide factoren leveren een bovengrens op. De laagste grens is de maximale hypotheek. Bereken uw maximale hypotheek voor een indicatie. 

Inkomen

Uw maandelijkse hypotheeklasten moeten passen binnen uw totale inkomen. In de wet staat daarom welk percentage van uw inkomen besteed mag worden aan hypotheeklasten. Dit is bepalend voor uw maximale hypotheek. Hoe hoger uw vaste bruto inkomen, des te meer u kunt lenen.

Inkomsten en uitgaven

Marktwaarde

Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de 'marktwaarde' van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:

  • De koopprijs van de woning
  • De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen
  • De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw
  • Een modelmatige waardebepaling, de hypotheeksom moet dan onder de 90% waarde woning blijven

Sinds 2013 wordt de maximale hypotheek elk jaar met 1 % verlaagd. Voor de aankoop van de woning mag u in 2017 maximaal 101 % van de marktwaarde lenen.

Uiteindelijk mag in 2018 de maximale hypotheek niet hoger zijn dan 100 %. U zult dus in de toekomst de bijkomende kosten steeds meer zelf moeten betalen.  

Bestaande leningen

Wilt u een hypotheek afsluiten, dan wordt er onder meer gekeken naar eventuele leningen (consumptief krediet) die u al heeft. Door deze leningen heeft u namelijk financiële verplichtingen en daardoor minder ruimte in uw inkomen om bijvoorbeeld de hypotheeklasten te betalen. Deze schuld telt voor 2% van de kredietgrens (maximale bedrag dat u kunt opnemen binnen de lening) per maand mee als 'financiële verplichting'.

Studieschuld

Vrijwel iedereen die nu een hypotheek aanvraagt, is met zijn of haar studie begonnen voor 1 september 2015. Deze woningkopers vallen onder de oude regeling. Dat betekent dat bij een hypotheekaanvraag 0,75% van de studieschuld meetelt. Het gaat om de lening die aantoonbaar open staat op het moment dat u de lening aanvraagt. Bij een studieschuld van bijvoorbeeld € 10.000 gaat de bank er van uit dat u hiervoor een maandlast heeft van € 75.  

Heeft u een studieschuld opgebouwd vanaf 1 september 2015? Dan telt 0,45% van de studieschuld mee bij de hypotheekaanvraag. In het oude leenstelsel hadden afgestudeerden een gemiddelde studieschuld van € 15.000. Dat beperkte de maximale hypotheek in 2015 met bijna € 27.000. Wie in het nieuwe leenstelsel geen grotere beperking van de maximale hypotheek wil krijgen, moet niet meer dan € 25.000 aan studieschuld opbouwen. (Bij deze berekening is uitgegaan van de hypotheeknormen van 2016).

Aflossingsplicht

Sinds 2013 heeft u niet meer bij alle hypotheekvormen recht op hypotheekrenteaftrek. Als u (extra) geld gaat lenen en recht op hypotheekrenteaftrek wilt hebben, moet u deze lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) aflossen via maandelijkse aflossing. Dat betekent dat u nog maar kunt kiezen tussen twee leningsvormen: een annuiteitenhypotheek (PDF) of een lineaire hypotheek (PDF). Voor bestaande hypotheken geldt een overgangsrecht.

Restschuld

U heeft een restschuld als uw woning minder oplevert dan uw openstaande hypotheekschuld op het moment van overdracht bij de notaris. U mag een restschuld meefinancieren als u een nieuwe woning koopt. Een aantal geldverstrekkers biedt onder voorwaarden deze mogelijkheid aan eigen klanten.

De rente die u betaalt over de financiering van deze restschuld is gedurende vijftien jaar aftrekbaar (ook als u gaat huren), mits die restschuld tussen 29 oktober 2012 en 1 januari 2018 is ontstaan. De strengere aflossingseisen die in 2013 zijn ingevoerd, gelden niet als voorwaarde voor de aftrekbaarheid van rente over restschulden

Verkopen met restschuld

Energiebesparing

Als u energiebesparende voorzieningen financiert, mag u tot 106 % (in plaats van 101 %) van de waarde van de woning lenen. Bij de inkomenstoetsing, waarmee wordt bepaald hoeveel u kunt lenen, blijven investeringen in energiebesparing tot maximaal € 9.000 buiten beschouwing. Bij een nul-op-de-meter woning is dit zelfs € 25.000. Uw inkomen moet wel minimaal € 33.000 zijn. Informeer bij uw hypotheekadviseur naar de mogelijkheden.

› Geld lenen voor energiebesparing

Wat mag u lenen? Een rekenvoorbeeld

  • Uw vaste inkomen is € 45.000 bruto per jaar
  • U koopt uw eerste huis: een leuk appartement van € 190.000

Uw financieringsplaatje ziet er als volgt uit:

  • als u tegen 2,00% rente leent, dan mag u op uw inkomen circa € 202.900 hypothecair lenen in 2017.
  • er geldt ook een maximum op basis van de waarde van de woning. Als de verbouwing bijvoorbeeld leidt tot € 6.000 waardevermeerdering, dan is de marktwaarde na verbouwing € 196.000. U mag hiervan maximaal 101% lenen: dat is € 197.960.
  • daarnaast moet u weten hoeveel geld u nodig heeft om de woning, de bijkomende kosten en de verbouwing te bekostigen. Hieronder een overzicht van de kosten:

 Koopsom € 190.000
 Verbouwingskosten €  10.000
 Bijkomende kosten* €  11.500
 Totaal benodigd € 211.500

*) de bijkomende kosten (gesteld op ca. 6% van de koopsom) bestaan uit: overdrachtsbelasting (2%), kosten hypotheekadvies, notaris- en kadasterkosten hypotheekakte en leveringsakte, taxatie en borgtochtprovisie NHG zijn de andere kosten niet vast.

 Hoe kan dit worden gefinancierd? 

 Totaal benodigd bedrag € 211.500
 Maximale hypotheek (op basis van marktwaarde) € 197.960
 Anders te financieren* €    13.540
*) Dit kan uit eigen middelen of een andere lening, mits het inkomen voldoende is.

Nationale Hypotheek Garantie

Voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden specifieke voorwaarden. U kunt een hypotheek met NHG aanvragen via uw geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of u aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet.