Geldverstrekkers hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Deze zijn opgenomen in de wet. Het doel van deze regels is het voorkomen van betalings- en restschuldproblemen bij huiseigenaren.
Een bank, verzekeraar of andere geldverstrekker houdt bij bepaling van de maximale hypotheek rekening met 4 factoren:
Bereken je maximale hypotheek voor een indicatie.
Je maandelijkse hypotheeklasten moeten passen binnen je totale inkomen. In de wet staat daarom welk percentage van je inkomen besteed mag worden aan hypotheeklasten. Dit is bepalend voor je maximale hypotheek. Hoe hoger je vaste bruto inkomen, des te meer je kunt lenen.
Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de 'marktwaarde' van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:
Voor de aankoop van de woning mag je in 2019 maximaal 100 % van de marktwaarde lenen.
De bijkomende kosten moet je zelf betalen.
Wil je een hypotheek afsluiten, dan wordt er onder meer gekeken naar eventuele leningen (consumptief krediet) die je al hebt. Door deze leningen heb je namelijk financiële verplichtingen en daardoor minder ruimte in je inkomen om bijvoorbeeld de hypotheeklasten te betalen. Deze schuld telt voor 2 % van de kredietgrens (maximale bedrag dat je kunt opnemen binnen de lening) per maand mee als 'financiële verplichting'.
Vrijwel iedereen die nu een hypotheek aanvraagt, is met zijn of haar studie begonnen voor 1 september 2015. Deze woningkopers vallen onder de oude regeling. Dat betekent dat bij een hypotheekaanvraag 0,75 % van de studieschuld meetelt. Het gaat om de lening die aantoonbaar open staat op het moment dat je de lening aanvraagt. Bij een studieschuld van bijvoorbeeld € 10.000 gaat de bank ervan uit dat je hiervoor een maandlast heeft van € 75.
Heb je een studieschuld opgebouwd vanaf 1 september 2015? Dan telt 0,45 % van de studieschuld mee bij de hypotheekaanvraag. In het oude leenstelsel hadden afgestudeerden een gemiddelde studieschuld van € 10.000. Dat beperkt de maximale hypotheek met zo'n € 20.000. Bij het nieuwe leenstelsel levert een studieschuld van € 10.000 ongeveer een € 12.500 lagere hypotheek op.
Sinds 2013 heb je niet meer bij alle hypotheekvormen recht op hypotheekrenteaftrek. Als je (extra) geld gaat lenen en recht op hypotheekrenteaftrek wilt hebben, moet je deze lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) aflossen via maandelijkse aflossing. Dat betekent dat je nog maar kunt kiezen tussen twee leningsvormen: een annuiteitenhypotheek (pdf) of een lineaire hypotheek (pdf). Voor bestaande hypotheken geldt een overgangsrecht.
Je hebt een restschuld als je woning minder oplevert dan je openstaande hypotheekschuld op het moment van overdracht bij de notaris. Je mag een restschuld meefinancieren als je een nieuwe woning koopt. Een aantal geldverstrekkers biedt onder voorwaarden
deze mogelijkheid aan eigen klanten.
De rente die je betaalt over de financiering van deze restschuld is gedurende 15 jaar aftrekbaar (ook als je gaat huren), mits die restschuld is ontstaan na 28 oktober 2012 en vóór 1 januari
2018. De strengere aflossingseisen die in 2013 zijn ingevoerd, gelden niet als voorwaarde voor de aftrekbaarheid van rente over restschulden.
Als je energiebesparende voorzieningen financiert, mag je in 2019 tot 106 % (in plaats van 100 %) van de waarde van de woning lenen. Bij de inkomenstoetsing, waarmee wordt bepaald hoeveel je kunt lenen, blijven investeringen in energiebesparing tot maximaal € 9.000 buiten beschouwing. Bij een nul-op-de-meter woning is dit zelfs € 25.000 met energieprestatiegarantie en € 15.000 zonder energieprestatiegarantie. Je inkomen moet wel minimaal € 33.000 zijn. Informeer bij je hypotheekadviseur naar de mogelijkheden.
Geld lenen voor energiebesparing
Je financieringsplaatje ziet er als volgt uit:
Koopsom € 190.000
Verbouwingskosten € 10.000
Bijkomende kosten* € 11.500
Totaal benodigd € 211.500
*) de bijkomende kosten (gesteld op ca. 6 % van de koopsom) bestaan uit: overdrachtsbelasting (2 %), kosten hypotheekadvies, notaris- en kadasterkosten hypotheekakte en leveringsakte, taxatie en borgtochtprovisie NHG.
Hoe kan dit worden gefinancierd?
Totaal benodigd bedrag € 211.500
Maximale hypotheek (op basis van marktwaarde) € 196.000
Anders te financieren* € 15.500
*) Dit kan uit eigen middelen of een andere lening, mits het inkomen voldoende is.
Voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden specifieke voorwaarden. Je kunt een hypotheek met NHG aanvragen via je geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of je aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet.
