Regels hypotheekverstrekking
Geldverstrekkers hanteren strakke voorwaarden voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Die zijn opgenomen in de wet. Het doel van deze regels is het voorkomen van betalings- en restschuldproblemen bij huiseigenaren.
Maximale hypotheek
Een bank, verzekeraar of andere geldverstrekker houdt bij bepaling van de maximale hypotheek rekening met 4 factoren:
- Het inkomen
- De marktwaarde van de woning
- Financiële verplichtingen
- De rente
Inkomen
Voor de hypotheekverstrekking moeten je maandelijkse hypotheeklasten passen binnen je totale inkomen. In de wet staat daarom welk percentage van je inkomen besteed mag worden aan hypotheeklasten. Dit is bepalend voor je maximale hypotheek. Hoe hoger je vaste bruto inkomen, des te meer je kunt lenen.
Extra hypotheek alleenstaanden
Alleenstaanden kunnen in 2025 € 17.000 extra lenen bij een inkomen boven de € 28.000.
Marktwaarde
Naast de inkomenseis telt voor hypotheekverstrekking ook de 'marktwaarde' van de woning mee. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:
- De koopprijs van de woning
- De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen
- De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw
- Een modelmatige waardebepaling of desktoptaxatie, de hypotheeksom moet dan onder de 90% waarde woning blijven
- Hybride taxatie bijvoorbeeld Desktop Taxatie, de hypotheeksom moet onder de 90% waarde woning blijven.
Voorwaarde voor het verstrekken van de hypotheek is dat je voor de aankoop van de woning maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen.
De bijkomende kosten moet je zelf betalen.
Bestaande leningen
Bij een hypotheekverstrekking wordt er onder meer gekeken naar eventuele leningen (consumptief krediet of bijvoorbeeld private lease) die je al hebt. Door deze leningen heb je namelijk financiële verplichtingen en daardoor minder ruimte in je inkomen om bijvoorbeeld de hypotheeklasten te betalen. Deze schuld telt voor 2% van de kredietgrens (maximale bedrag dat je kunt opnemen binnen de lening) per maand mee als 'financiële verplichting'. Of de geldverstrekker gaat uit van de werkelijke last. Deze voorwaarde van de hypotheekverstrekking is bedoeld om ervoor te zorgen dat je niet te veel schulden op je neemt.
Studieschuld
De geldverstrekker kijkt naar de daadwerkelijke maandlast van de studieschuld om de hypotheeksom te bepalen. De maandlasten worden nog wel omgerekend met een factor afhankelijk van de hypotheekrente.
Aflossingsplicht
Sinds 2013 heb je niet meer bij alle hypotheekvormen recht op hypotheekrenteaftrek. Als je (extra) geld gaat lenen en recht op hypotheekrenteaftrek wilt hebben, moet je deze lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) aflossen via maandelijkse aflossing. Dat betekent dat je nog maar kunt kiezen tussen twee leningsvormen: een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Voor bestaande hypotheken geldt een overgangsrecht.
Overwaarde
Bij verkoop van je huidige woning wordt uit de opbrengst eerst je hypotheek afgelost. Als je daarna nog geld overhoudt, is er sprake van overwaarde. Koop je niet direct een andere woning, dan moet je volgens de bijleenregeling de overwaarde besteden wanneer je binnen drie jaar weer een andere woning koopt. Gebruik je de overwaarde niet, maar sluit je voor dat deel een nieuwe hypotheek af? Dan heb je over dat deel geen recht op renteaftrek.
Restschuld
Je hebt een restschuld als je woning minder oplevert dan je openstaande hypotheekschuld op het moment van overdracht bij de notaris. De regels van hypotheekverstrekking laten toe dat je een restschuld mag meefinancieren als je een nieuwe woning koopt. Een aantal geldverstrekkers biedt onder voorwaarden deze hypotheek aan eigen klanten.
Verkopen met restschuldEnergiebesparing
Als je energiebesparende voorzieningen financiert, mag je tot 106 % (in plaats van 100 %) van de waarde van de woning lenen. Sinds 2024 is ook het energielabel bepalend voor wat je mag lenen. Je mag een extra bedrag lenen bij aankoop op basis van het energielabel en een extra bedrag als je de woning wilt verduurzamen.
Bij aankoop van een woning kan er extra worden geleend.
| Label E, F, G | € 0 extra |
| Label C, D | € 5.000 extra |
| Label A, B | € 10.000 extra |
| Label A+, A++ | € 20.000 extra |
| Label A+++ | € 30.000 extra |
| Label A++++ | € 40.000 extra |
| Label A++++ met EPG | € 50.000 extra |
Bij het verduurzamen van de woning kan er ook extra worden geleend.
| Label E, F, G | € 20.000 extra |
| Label C, D | € 15.000 extra |
| Label A, B t/m A+++ | € 10.000 extra |
| Label A++++ | € 0 extra |
| Label A++++ met EPG | € 0 extra |
| Geen energielabel | € 10.000 extra |
Nationale Hypotheek Garantie
Als je een hypotheekverstrekking wilt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden specifieke voorwaarden. Je kunt een hypotheek met NHG aanvragen via je geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of je aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet.