Overwaarde bij verkoop
Bij verkoop van je huidige woning wordt uit de opbrengst eerst je hypotheek afgelost. Als je daarna nog geld overhoudt, is er sprake van overwaarde.
Voorbeeld overwaarde
- Verkoopprijs woning: € 250.000
- Aflossing hypotheek: € 200.000 -/-
- Overwaarde = € 50.000
Bijleenregeling
Als je binnen 3 jaar na de verkoop een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Deze overwaarde wordt verminderd met de gemaakte verkoopkosten van de oude woning en aankoopkosten van de nieuwe woning.
Bij verkoopkosten kun je denken aan de kosten van een makelaar, advertentiekosten en taxatiekosten maar ook aan de kosten voor het verkrijgen van het verplichte energielabel.
Onder de aankoopkosten vallen bijvoorbeeld de kosten van een aankoopmakelaar, de overdrachtsbelasting en de kosten voor de notariële overdracht. Dit is de bijleenregeling. Je moet je overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Gebruik je de overwaarde niet, dan heb je over het bedrag tr grootte van de overwaarde geen recht op renteaftrek.
Aan de hand van een aantal situaties laten wij zien hoe dit werkt. We gebruiken hiervoor de getallen uit ons voorbeeld.
| Duurdere woning | Goedkopere woning | Verbouwing | Overwaarde niet gebruiken |
| Aankoop woning € 300.000 | Aankoop woning € 200.000 | Aankoop woning € 250.000 | Aankoop woning € 250.000 |
| Overwaarde van vorige woning € 50.000 | Overwaarde van vorige woning € 50.000 | Kosten verbouwing van woning € 50.000 | Nieuwe hypotheek met renteaftrek € 200.000 |
| Max. hypotheek met renteaftrek € 250.000 | Max. hypotheek met renteaftrek € 150.000 | Max. hypotheek met renteaftrek € 250.000 | Nieuwe hypotheek zonder renteaftrek € 50.000 |
Tijdelijk huren
Ga je tijdelijk huren, dan blijft de overwaarde van € 50.000 gedurende 3 jaar staan. Ben je dus binnen 3 jaar weer eigenaar van een andere eigen woning, dan zul je de overwaarde alsnog moeten inbrengen. Na 3 jaar vervalt deze verplichting en kun je de vervolgens gekochte woning weer volledig financieren met renteaftrek. Meer uitleg over de bijleenregeling en andere situaties dan hierboven vind je in de download.
Bijleenregeling (pdf)
Eerst kopen dan verkopen
Je oude woning nog niet verkocht? Dan kun je nog niet bij de overwaarde. Als je onvoldoende eigen geld hebt, dan heb je een overbruggingskrediet nodig. De overwaarde krijg je namelijk pas in handen als de oude woning is verkocht en betaald.
Renteaftrek
Je betaalt rente over het overbruggingskrediet. Deze rente is fiscaal aftrekbaar, zolang het krediet is afgesloten voor de aankoop van je volgende eigen woning. Met de overwaarde los je eerst je overbruggingskrediet af. Dat zal de geldverstrekker ook van je verlangen. Blijft er na de aflossing nog overwaarde over? Dan doe je er goed aan met dit bedrag de hypotheek op je nieuwe woning te verlagen. Anders heb je voor dat gedeelte geen recht op renteaftrek.
Fiscale regels
Als je een volgende woning koopt, heb je vaak fiscale rechten uit het verleden. Zo heb je waarschijnlijk voor een deel van je hypotheek de vrijheid om te bepalen of je al dan niet aflost. Hieraan zijn termijnen verbonden.
Lees meer over fiscale regels