Europa wijzigt hypotheekwetgeving

Vanaf 14 juli 2016 is de Europese Hypothekenrichtlijn van kracht. Dat verandert onder meer de hypotheekaanvraag en boeteberekening. Op deze pagina vindt u de belangrijkste wijzigingen.

Renteaanbod

Bijna alle geldverstrekkers geven binnen enkele dagen na de hypotheekaanvraag een renteaanbod, in een aanbiedingsbrief. Als u de verklaring ondertekent binnen de gestelde termijn, vaak twee à drie weken, staat de rente vast. Sommige geldverstrekkers geven het renteaanbod een andere naam: renteverklaring, garantieverklaring, voorlopige offerte of voorbeeldofferte. Dat de rente is vastgezet, betekent niet dat uw hypotheekaanvraag al is geaccepteerd. Dat is pas het geval als u een bindende offerte krijgt. 

Wanneer afwijzing mogelijk?

De meeste geldverstrekkers doen al voor het renteaanbod een kredietwaardigheidstoets. Dat kan leiden tot een afwijzing. Die afwijzing kan ook iets later komen, als de bank de ontvangen stukken controleert. Denk daarbij aan inkomensgegevens, de werkgeversverklaring en het taxatierapport.  ING en de eigen adviseurs van de Rabobank wijzen pas in een vrij laat stadium af, als zij alle stukken hebben ontvangen.

Een afwijzing is vervelend, maar kan beter vroeg dan laat komen. In de ontbindende voorwaarden van het koopcontract staat meestal dat u binnen vier of zes weken de koop nog ongedaan kunt maken, als u de financiering niet rond krijgt. Wilt u de koop daarna nog annuleren, dan moet u de verkoper een waarborgsom betalen. Dat is 10% van de koopsom.

Hieronder vindt u nog enkele specifieke zaken die veranderen door de Europese Hypothekenrichtlijn.

Hypotheekaanvraag

De offerte onder voorbehoud is komen te vervallen. Daarvoor in de plaats is er een aanbiedingsbrief gekomen, die ook wel voorlopige offerte, voorbeeldofferte of rente-aanbod wordt genoemd. 

Zowel in de oude als nieuwe situatie staan in zo’n document:

  • het maximale hypotheekbedrag
  • de rente
  • de rentevaste periode, en
  • de lijst met benodigde stukken. In die lijst staat wat u nog moet aanleveren voordat de bank een bindende offerte doet.

U krijgt de bindende offerte pas als de geldverstrekker alle benodigde documenten heeft ontvangen. Denk hierbij aan inkomensgegevens, werkgeversverklaring en taxatierapport.

Enkele geldverstrekkers verstrekken geen aanbiedingsbrief met een rentevoorstel. In dat geval krijgt u later duidelijkheid over het hypotheekbedrag en de rente dan in de huidige situatie.

Boeteberekening

Heeft u de hypotheek overgesloten op of na 14 juli 2016? Dan mag de boete niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de geldverstrekker leidt. Dit is nader bepaald in een leidraad van de AFM. Een aantal verbeteringen voor u zijn:

  • De vergelijkingsrente is die van de resterende rentevaste periode. Bestaat deze niet, dan wordt de hoogste, naastgelegen rente genomen.
  • De geldverstrekker brengt de opgebouwde waarde in een (bank)spaarhypotheek in mindering op de af te lossen schuld.
  • De geldverstrekker brengt de oorspronkelijke, toekomstige aflossingen (of kapitaalopbouwen van een (bank)spaarhypotheek), in mindering op het schuldverloop waarover de boete wordt berekend.

Voorkom verrassingen en informeer vooraf hoeveel boeterente u moet betalen. U kunt een boeteberekening bij uw geldverstrekker opvragen zonder dat u daaraan vastzit.

Leidraad vergoeding vervroegde aflossing

Op 20 maart 2017 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) uitgangspunten voor de berekening boeterente gepubliceerd. De boete mag sinds 14 juli 2016 - met de inwerkingtreding van nieuwe Europese regelgeving (MCD) - niet groter zijn dan het financiële nadeel. Ook moeten geldverstrekkers hun klanten duidelijk uitleggen hoe de vergoeding is berekend.

Problemen bij (her)berekening boete

De AFM heeft onderzocht of de boete, sinds de invoering van de leidraad, juist is berekend. In 1 op de 5 gevallen blijkt dat de boete alsnog te hoog uitvalt. De specificatie van de berekening is in alle gevallen onvoldoende. De AFM verwacht dat huizenbezitters die te veel hebben betaald, worden gecompenseerd. Dit geldt natuurlijk voor de gevallen waarin de AFM fouten heeft gevonden. Maar ook voor alle (vergelijkbare) berekeningen waarbij de onjuiste uitgangspunten zijn gehanteerd.

De AFM dringt er bij de aanbieders op aan dat zij hun fouten snel herstellen en aantonen dat zij hun berekeningswijze hebben aangepast. Ook moeten zij laten zien dat de informatie op de aflosnota wordt verbeterd. De AFM overweegt enkele aanbieders handhavende maatregelen op te leggen.

Check uw aflosnota

Uit het rapport van de AFM blijkt dat er fouten zijn gemaakt bij het berekenen van de vergoeding, bijvoorbeeld bij klanten met een hybride hypotheek. Ook is de afronding van de resterende rentevaste periode niet altijd juist toegepast en worden opslagen niet juist vastgesteld. Vraag uw geldverstrekker om een heldere specificatie. De berekening van de vergoeding is complex. Uw hypotheekadviseur kan u meer uitleg geven.

Woningwaarde

Voor het bepalen van de waarde van een woning mag gebruikt worden:

  • een door een deskundig taxateur opgemaakt taxatierapport
  • of ingeval van nieuwbouw, de koop-/ aanneemsom
  • een waardebepaling op basis van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) of op grond van een vergelijkbare modelmatige waardering. 

Het kredietbedrag mag niet meer bedragen dan 90% van de waarde van de woning, wanneer een waardebepaling van de woning op modelmatige wijze tot stand is gekomen. 

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

NHG hanteert de volgende uitgangspunten: 

  • Het toets moment is het moment waarop het Bindend aanbod wordt gedaan. Op het moment van het doen van een Bindend aanbod moet zijn voldaan aan de Voorwaarden & Normen.
  • Het Bindend aanbod is het uitgangspunt voor de van toepassing zijnde Voorwaarden & Normen
  • Het moment van het doen van een Bindend aanbod wordt het uitgangspunt voor de geldigheid van de stukken. Op de datum van het Bindend aanbod mogen de werkgeversverklaring en salarisstrook niet ouder zijn dan 3 maanden, het taxatierapport niet ouder dan 6 maanden en het bouwkundig rapport niet ouder dan 12 maanden. 
  • De maximale periode tussen het aanvraagmoment en passeren is 12 maanden. 

Betalingsproblemen

Geldverstrekkers moeten zich meer inspannen om een oplossing te vinden voor huiseigenaren met betalingsproblemen. Zij moeten dit ook schriftelijk kunnen verantwoorden. En als een executieverkoop uiteindelijk toch niet te vermijden is, moet de geldverstrekker zorgen voor een behoorlijke opbrengst. 

De boeterente bij betalingsachterstand mag niet hoger zijn dan de wettelijke rente. Dit is een belangrijke verbetering voor de consument.

European Standard Information Sheet 

Geldverstrekkers moeten meer duidelijkheid geven over hun kosten. Dat kunnen ze doen in de European Standard Information Sheet (ESIS). Dat is een informatievel dat de bank uiterlijk bij de bindende offerte aan de klant moet geven. In de ESIS moet het jaarlijks kostenpercentage (JKP) vermeld worden. Het maakt kosten van verschillende aanbieders beter vergelijkbaar, ook internationaal.

Sta ook sterker met ruim 750.000 leden. Word lid