Europa wijzigt hypotheekwetgeving

Vanaf 14 juli 2016 is de Europese Hypothekenrichtlijn van kracht. Dat verandert onder meer de hypotheekaanvraag en boeteberekening. Op deze pagina vindt u de belangrijkste wijzigingen.

Hoe doet mijn bank het?

Vereniging Eigen Huis vroeg aan 22 geldverstrekkers hoe zij omgaan met de Europese Hypothekenrichtlijn. Dat leverde onderstaande resultaten op. 

Renteaanbod

Bijna alle geldverstrekkers geven binnen enkele dagen na de hypotheekaanvraag een renteaanbod, in een aanbiedingsbrief. Als u de verklaring ondertekent binnen de gestelde termijn, vaak twee à drie weken, staat de rente vast. Sommige geldverstrekkers geven het renteaanbod een andere naam: renteverklaring, garantieverklaring, voorlopige offerte of voorbeeldofferte. Dat de rente is vastgezet, betekent niet dat uw hypotheekaanvraag al is geaccepteerd. Dat is pas het geval als u een bindende offerte krijgt. 

Wanneer afwijzing mogelijk?

De meeste geldverstrekkers doen al voor het renteaanbod een kredietwaardigheidstoets. Dat kan leiden tot een afwijzing. Die afwijzing kan ook iets later komen, als de bank de ontvangen stukken controleert. Denk daarbij aan inkomensgegevens, de werkgeversverklaring en het taxatierapport.  ING en de eigen adviseurs van de Rabobank wijzen pas in een vrij laat stadium af, als zij alle stukken hebben ontvangen.

Een afwijzing is vervelend, maar kan beter vroeg dan laat komen. In de ontbindende voorwaarden van het koopcontract staat meestal dat u binnen vier of zes weken de koop nog ongedaan kunt maken, als u de financiering niet rond krijgt. Wilt u de koop daarna nog annuleren, dan moet u de verkoper een waarborgsom betalen. Dat is 10% van de koopsom.

Wat doet mijn bank? (pdf)

Hieronder vindt u nog enkele specifieke zaken die veranderen door de Europese Hypothekenrichtlijn.

Hypotheekaanvraag

De offerte onder voorbehoud is komen te vervallen. Daarvoor in de plaats is er een aanbiedingsbrief gekomen, die ook wel voorlopige offerte, voorbeeldofferte of rente-aanbod wordt genoemd. 

Zowel in de oude als nieuwe situatie staan in zo’n document:

  • het maximale hypotheekbedrag
  • de rente
  • de rentevaste periode, en
  • de lijst met benodigde stukken. In die lijst staat wat u nog moet aanleveren voordat de bank een bindende offerte doet.

U krijgt de bindende offerte pas als de geldverstrekker alle benodigde documenten heeft ontvangen. Denk hierbij aan inkomensgegevens, werkgeversverklaring en taxatierapport.

Enkele geldverstrekkers zeggen nu dat ze zo’n aanbiedingsbrief niet gaan verstrekken. In dat geval krijgt u later duidelijkheid over het hypotheekbedrag en de rente dan in de huidige situatie.

Boeteberekening

De boete bij oversluiten of extra aflossen bevatten alleen nog werkelijke kosten. Veel geldverstrekkers geven aan dat zij de boete altijd al zo berekenen. 

Banken en verzekeraars moeten ook meer duidelijkheid geven over hun boeteberekening. Dit is een opvallend nieuw onderdeel, omdat de boeteberekening tot nu toe een ‘black box’ was. Vanaf 21 maart 2016 zetten de geldverstrekkers bijvoorbeeld op papier welk rentepercentage zij hanteren om de boete te berekenen.

De nieuwe regels voor boeteberekening gelden in ieder geval voor nieuwe hypotheken. Sommige geldverstrekkers gaan de nieuwe boeteregels ook hanteren bij bestaande hypotheken. Dat kan ervoor zorgen dat een huiseigenaar een lagere boete krijgt bij oversluiten of extra aflossen.

Nadere regelgeving 

Tijdens de kamerbehandeling in het voorjaar van 2016 is gevraagd om duidelijkheid over de manier waarop de boeterente wordt berekend. Dat geldt voor het tussentijds geheel of gedeeltelijk aflossen van de hypotheek, het oversluiten van een hypotheek en voor rentemiddeling. Naar verwachting worden deze regels in begin 2017 bekend.

Woningwaarde

Voor het bepalen van de waarde van een woning mag gebruikt worden:

  • en door een deskundig taxateur opgemaakt taxatierapport
  • of ingeval van nieuwbouw, de koop-/ aanneemsom.
  • grond van een vergelijkbare modelmatige waardering te hanteren. 

Het kredietbedrag mag niet meer bedragen dan 90% van de waarde van de woning, wanneer een waardebepaling van de woning op modelmatige wijze tot stand is gekomen. 

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

NHG hanteert de volgende uitgangspunten: 

  • Het toets moment is het moment waarop het Bindend aanbod wordt gedaan. Op het moment van het doen van een Bindend aanbod moet zijn voldaan aan de Voorwaarden & Normen.
  • Het aanvraagmoment wordt het uitgangspunt voor de van toepassing zijnde Voorwaarden & Normen
  • Het moment van het doen van een Bindend aanbod wordt het uitgangspunt voor de geldigheid van de stukken. Op de datum van het Bindend aanbod mogen de werkgeversverklaring en salarisstrook niet ouder zijn dan 3 maanden, het taxatierapport niet ouder dan 6 maanden en het bouwkundig rapport niet ouder dan 12 maanden. 
  • De maximale periode tussen het aanvraagmoment en passeren is 12 maanden. 

Overgangsstermijn

Ten aanzien van de geldigheid van stukken heeft het WEW besloten tot een overgangstermijn. Tot 1 januari 2017 geldt hiervoor het aanvraagmoment in plaats van het Bindend aanbod. Dit betekent dat tot 1 januari 2017 op het aanvraagmoment de werkgeversverklaring en salarisstrook maximaal 3 maanden oud mogen zijn, het taxatierapport maximaal 6 maanden en het bouwkundig rapport maximaal 12 maanden. Vanaf 1 januari 2017 wordt deze geldigheidstermijn gekoppeld aan het Bindend aanbod, zoals hierboven aangegeven.

Betalingsproblemen

Geldverstrekkers moeten zich meer gaan inspannen om een oplossing te vinden voor huiseigenaren met betalingsproblemen. Zij moeten dit ook schriftelijk kunnen verantwoorden. En als een executieverkoop uiteindelijk toch niet te vermijden is, moet de geldverstrekker zorgen voor een behoorlijke opbrengst. 

De boeterente bij betalingsachterstand mag niet hoger zijn dan de wettelijke rente. Dit is een belangrijke verbetering voor de consument. Tot nu toe berekenen geldverstrekkers soms een (veel) hogere rente dan de wettelijke rente. Daardoor kan de huiseigenaar nog meer in geldnood komen.

European Standard Information Sheet 

Geldverstrekkers moeten meer duidelijkheid geven over hun kosten, zodra de Europese Hypothekenrichtlijn van kracht is. Dat kunnen ze doen in de European Standard Information Sheet (ESIS). Dat is een informatievel dat de bank uiterlijk bij de bindende offerte aan de klant moet geven. Het maakt kosten van verschillende aanbieders beter vergelijkbaar, ook internationaal.