Verplicht biedlogboek vaak niet verstrekt na verkoop woning

Slechts 32 procent van de bieders ontvangt na afloop van het verkoopproces het biedlogboek. Dat blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder mensen die in 2025 een bod uitbrachten op een woning. Terwijl de meeste makelaars verplicht zijn het te verstrekken, gebeurt dit in de praktijk lang niet altijd. Daarom pleit Vereniging Eigen Huis voor duidelijke en afdwingbare regels voor het biedproces.

Het biedlogboek werd in 2023 ingevoerd als onderdeel van het 'Verbeterplan vertrouwen in het koopproces', na jarenlange signalen over oneerlijke biedpraktijken. Het biedlogboek geeft achteraf inzicht in hoe het bieden is verlopen en het moest zo vertrouwen in het koopproces herstellen. Ruim drie jaar later blijkt die belofte nog onvoldoende waargemaakt.   

Biedlogboek vaak niet verstrekt 

Hoewel het biedlogboek verplicht is voor makelaars aangesloten bij een branchevereniging (NVM en Vastgoed Nederland), ontvangt slechts 32 procent het biedlogboek na afloop van het koopproces. Van die groep krijgt 41 procent het logboek pas na actief navragen. Cindy Kremer, algemeen directeur van Vereniging Eigen Huis: "Consumenten weten hierdoor niet waar ze aan toe zijn. Zonder duidelijke en afdwingbare spelregels blijft eerlijk bieden afhankelijk van de bereidheid van de makelaar." 

Meldpunt bevestigt misstanden biedproces 

Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat het biedlogboek wel bekend is (60%) en dat mensen het meestal bekijken als ze het ontvangen (87%). Maar inzage achteraf is niet voldoende om problemen in het biedproces te voorkomen. Sinds de heropening van het meldpunt in februari komen opnieuw veel signalen binnen bij de vereniging. Een analyse van de eerste meldingen over het biedlogboek laat zien dat het biedlogboek inzicht geeft, maar niet altijd de juiste bescherming. Zo melden mensen dat zij onder druk zijn gezet met concurrerende biedingen die achteraf niet blijken te kloppen. En dat winnende biedingen opvallend vaak na de deadline zijn gedaan of door de makelaar zijn ingevoerd. Daarnaast zijn biedlogboeken regelmatig onvolledig, moeten bieders er zelf achteraan of ontvangen zij het helemaal niet.

Verschillende werkwijzen maken het onduidelijk

Volgens Vereniging Eigen Huis zit het probleem niet alleen in de omgang met het biedlogboek, maar ook in het gebruik van verschillende biedmethodes. Met name de biedmethode waarbij de makelaar tussentijds biedingen kan inzien, geeft ruimte voor beïnvloeding. Ook verschillen de regels rond bezichtigingen, informatievoorziening en het moment waarop biedingen definitief zijn. Daardoor is het voor kopers en verkopers lastig om te begrijpen welke spelregels gelden en wordt controle achteraf bemoeilijkt.

Eén standaard en actieve handhaving is nodig

Vereniging Eigen Huis pleit voor één uniforme standaard voor het biedproces, gebaseerd op de bestaande afspraken in de NTA*. Daarnaast is volgens de vereniging onafhankelijk toezicht nodig, zodat regels niet vrijblijvend zijn en misstanden daadwerkelijk worden aangepakt. Kremer: "Wij roepen het kabinet en de Tweede Kamer op om het biedproces wettelijk vast te leggen, met één uniforme standaard voor alle makelaars én handhaving. Dat betekent: onafhankelijk toezicht op makelaars, zodat regels niet vrijblijvend zijn en misstanden daadwerkelijk worden aangepakt." 

Wat kunnen kopers en verkopers doen? 

Heb je een bod uitgebracht op een woning? Vraag de verkopend makelaar na definitieve verkoop actief om het biedlogboek. Krijg je het niet, of twijfel je aan de volledigheid, leg dit vast en meld je ervaring bij het meldpunt van Vereniging Eigen Huis.

*NTA8061 Minimale eisen aan het biedproces ten behoeve van een biedlogboek