Stappenplan zelfbouw

1. Voorbereiding en planning

Zelfbouw is een mooie manier om je woonwensen waar te maken. Realiseer je wel dat het vooraf meestal nog niet helemaal duidelijk is wat het je in totaal gaat kosten. En dat je vaak al kosten moet maken, terwijl je nog niet zeker weet of het huis wel gebouwd gaat worden. 

Zelfbouw kost daarnaast heel veel tijd. Je kunt overwegen om een professionele begeleider in te schakelen die het hele proces begeleidt, bijvoorbeeld een architect.

Verdiep je verder in de volgende zaken:

• Waar zoek je een kavel?
• Wat voor woning wil je?
• Welke eisen stelt de gemeente?
• Welke partijen wil je inschakelen?
• Wat kun en wil je betalen?

En maak een goede planning. Je krijgt met veel partijen te maken, zoals de aannemer, misschien een architect, een kwaliteitsborger, de bank en de gemeente. Deze partijen hanteren allemaal hun eigen termijnen voor het maken van een ontwerp, voor het beslissen op de hypotheek- en de vergunningaanvraag. Probeer dit zo goed mogelijk op elkaar aan te laten sluiten.

2. Reserveren kavel

Heb je een kavel gevonden waar je interesse in hebt? Dan is het misschien mogelijk de kavel een bepaalde periode te reserveren. Je bent dan nog niet verplicht om de grond te kopen, maar de verkoper kan de kavel niet aan een ander verkopen. Vaak moet je hier wel voor betalen.

Je kunt deze periode gebruiken om allerlei zaken uit te zoeken.

3. Partijen

Als je weet wat je kan en wil bouwen dan kan er gestart worden met het ontwerp. Wie schakel je daarvoor in? Kies je een architect of bijvoorbeeld een catalogusbouwer?

Door het inschakelen van een architect heb je de maximale keuzevrijheid. Je hebt op deze manier de meeste invloed op het ontwerp. Vaak is dit wel de wat duurdere keuze.

Je kunt ook kiezen voor een catalogusbouwer. Dit is een bouwer die een ‘catalogus’ heeft met diverse woningtypen waaruit je kunt kiezen. Het ontwerp is dan in de basis dus klaar. En je weet wat de bouw daarvan kost. Dit ontwerp kun je op allerlei punten laten aanpassen aan je wensen. 

Voor bouwplannen die vanaf 1-1-2024 worden ingediend bij de gemeente moet volgens de Wet kwaliteitsborging een private kwaliteitsborger worden ingeschakeld. Deze kwaliteitsborger toetst het bouwplan aan de minimale bouwtechnische eisen en houdt toezicht tijdens de bouw. Overleg met de architect en/of aannemer over de in te schakelen kwaliteitsborger.

4. Vergunning en melding

Voor de bouw van een woning heb je vaak een omgevingsvergunning nodig van de gemeente. Hou er rekening mee dat de afgifte van een vergunning de nodige tijd vergt, helemaal als omwonenden bezwaar maken.

Als je een vergunning gaat aanvragen dan moet het ontwerp van de woning klaar zijn, want die vormt de basis van de beoordeling door de gemeente. 

Daarnaast moet je sinds 1-1-2024 voor nieuwe bouwplannen een bouwmelding bij de gemeente doen. Dit moet minimaal 4 weken voor start van de bouw. Bij de bouwmelding krijgt de gemeente onder andere een risicobeoordeling en een borgingsplan van de kwaliteitsborger. In de risicobeoordeling brengt de kwaliteitsborger de risico’s in kaart en in het borgingsplan laat de kwaliteitsborger zien hoe de kwaliteit van het bouwwerk geborgd wordt.

5. Financiering

Natuurlijk moet de realisatie van jouw woning worden gefinancierd. Het wat, waar en hoe er gebouwd gaat worden, hangt voor een groot deel af van je budget. Een belangrijke eerste stap is dus je verdiepen in hoeveel je kunt lenen.

Ben je zover dat je je hypotheek kunt afsluiten? Dan let je hypotheekverstrekker in ieder geval op:

• De afbouwgarantie of insolventieverzekering: in het geval dat de aannemer failliet gaat
• De koopovereenkomst en de aanneemovereenkomst: dit geeft een beeld van de kosten
• De omgevingsvergunning: deze moet al zijn afgegeven
• Een taxatierapport: op basis van de bouwtekeningen.

Zoals bij elke hypotheekaanvraag vraagt de geldverstrekker ook naar de inkomensgegevens en eventuele andere financiële verplichtingen. Het verschilt per hypotheekverstrekker of deze nog extra documenten wil zien, bespreek dit dus goed met je hypotheekadviseur. 

6. Koop kavel

Als de reserveringsperiode voorbij is en je weet wat je wilt en kunt bouwen, dan kun je de koopovereenkomst sluiten. Met dit contract koop je de grond voor de afgesproken prijs.

Zijn er nog zaken onzeker, maar wil je toch de overeenkomst al sluiten? Neem daar dan voorbehouden voor op. De financiering is bijvoorbeeld nog niet definitief rond of de omgevingsvergunning is nog niet onaantastbaar. 

In de koopovereenkomst wordt een datum opgenomen dat de eigendomsoverdracht bij de notaris plaatsvindt. Op die datum ga je naar de notaris en word je eigenaar van de grond. Dat is ook het moment dat je de koopprijs betaalt. De financiering moet dan dus rond zijn.

7. Aannemingsovereenkomst

De aannemingsovereenkomst is het contract dat je met de aannemer sluit die het huis gaat bouwen. Kies voor een aannemer die het huis kan bouwen met een garantie- en waarborgregeling van SWK, Woningborg of BouwGarant. Daarmee ben je onder andere beschermd tegen de extra kosten waar je mee te maken krijgt als de aannemer tijdens de bouw failliet gaat. 

Een aannemer die bouwt met zo’n garantie- en waarborgregeling hanteert een model aannemingsovereenkomst. Wij adviseren om zowel de koopovereenkomst als de aannemingsovereenkomst te laten controleren door een expert.

8. Bouw

De bouw kan beginnen als:

• de eigendomsoverdracht bij de notaris heeft plaatsgevonden en jij dus eigenaar van de grond bent
• de omgevingsvergunning onaantastbaar is en dus niet meer aangetast kan worden door omwonenden in bezwaar en beroep
• de bouwmelding op tijd is gedaan is en in orde is (voor bouwplannen vanaf 1-1-2024)

Tijdens de bouw betaal je steeds een stukje van de aanneemsom naarmate de bouw vordert. Hou tijdens de bouw de voortgang en de kwaliteit van de bouw in de gaten. Dit kan bijvoorbeeld met een Controle tijdens de bouw. 

9. De oplevering

Als de woning klaar is, dan moet je (voor bouwplannen vanaf 1-1-2024) een gereedmelding doen bij de gemeente. Dit moet minimaal 2 weken voor ingebruikname van de woning. Bij deze gereedmelding overleg je het dossier bevoegd gezag aan de gemeente. Dit omvat een dossier van de aannemer met onder andere tekeningen en berekeningen en een verklaring van de kwaliteitsborger dat de woning naar zijn gerechtvaardigd vertrouwen voldoet aan de minimale bouwtechnische eisen. Let op: de gemeente kan ingebruikname verbieden als het dossier bevoegd gezag niet in orde is.

De aannemer nodigt je uit voor de oplevering. Je krijgt dan (als je de aannemingsovereenkomst na 1-1-2024 hebt gesloten) een opleverdossier, tenzij de aannemer in de aannemingsovereenkomst heeft afgesproken dat je dat niet krijgt. Dat opleverdossier bestaat bijvoorbeeld uit tekeningen, onderhoudsvoorschriften en informatie voor gebruik. 

Bij de oplevering controleer je samen met de aannemer of alles volgens afspraak is en welke beschadigingen of gebreken er zijn. Alle punten worden genoteerd op een proces-verbaal van oplevering, dat jij en de aannemer ondertekenen. Deze punten moet de aannemer herstellen. Bij de oplevering krijg je de sleutel van de woning. Denk eraan dat je het huis nu verzekerd moet hebben.

Je mag gebruik maken van de wettelijke 5%-regeling. De aannemer heeft dan nog niet de beschikking over de laatste 5% van de aanneemsom. Dit is een stok achter de deur dat de aannemer gebreken herstelt.