Startersvrijstelling koopappartement mislopen door VvE-lening
Als je als starter een appartement koopt, hoef je soms geen overdrachtsbelasting te betalen dankzij de startersvrijstelling. Maar het overnemen van een VvE-lening kan ertoe leiden dat je als starter nét geen recht hebt op de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting, bevestigde de Belastingdienst onlangs.
In Nederland worden in verhouding steeds meer appartementen verkocht. Als koper van een appartement neem je een deel van een lening van de VvE over. Deze telt mee bij de berekening van de overdrachtsbelasting. Iedereen die een appartement koopt—zowel starters als doorstromers—moet dus naast de koopsom ook het overgenomen deel van een VvE-lening optellen bij de totale woningwaarde waarop de overdrachtsbelasting wordt gebaseerd. Dit kan ertoe leiden dat je méér belasting moet betalen dan je vooraf had verwacht. Het verschil kan honderden euro’s aan belasting zijn. En sommige starters die dachten geen overdrachtsbelasting te hoeven betalen, betalen ineens een stuk meer.
Startersvrijstelling kan vervallen
Stel: een starter koopt een appartement voor 500.000 euro, en de VvE heeft een lening afgesloten waarvan de koper een aandeel van bijvoorbeeld 30.000 euro moet overnemen. Dit bedrag wordt opgeteld bij de koopprijs. De totale waarde komt dan uit op 530.000 euro. De grens voor de vrijstelling is 525.000 euro. Dit betekent dat de starter overdrachtsbelasting moet betalen — in dit geval 10.600 euro. Men gaat hierbij ervan uit dat het reservefonds (de ‘spaarpot’ van de VvE) leeg is. Het aandeel in het reservefonds trekt de Belastingdienst namelijk weer af van de koopprijs.
Voorkom verrassingen bij de notaris
Koop je een appartement, verdiep je dan goed in de financiën van de VvE. Denk aan de begroting en het meerjarenonderhoudsplan. En vraag expliciet naar openstaande VvE-leningen en het aandeel van de verkoper daarin. De VvE-lening telt op bij de koopsom en kan dus de grens voor startersvrijstelling overschrijden en voor andere appartementskopers sowieso meer belasting betekenen. Daarnaast is het goed om te vragen naar de omvang van het reservefonds, en het aandeel van de verkoper daarin. Over dat aandeel in het reservefonds betaal je namelijk geen overdrachtsbelasting.
