Je wilt een appartement kopen. Waar let je op?

Wie een appartement koopt, wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Omdat de VvE de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaren behartigt, is het goed te onderzoeken of de VvE actief is en hoe de VvE functioneert.

Appartement kopen: stel deze vragen

  • Is de VvE ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK)? Inschrijving is wettelijk verplicht en geeft vaak aan dat de VvE actief is.
  • Welke verzekeringen heeft de VvE? Een collectieve opstalverzekering is verplicht.
  • Hoe hoog zijn de maandelijkse servicekosten/bijdragen? Deze worden vastgesteld naar de zogeheten breukdelen zoals opgenomen in de splitsingsakte. Let wel op, lage servicekosten zijn niet per definitie positief. Wellicht is de VvE niet actief, dit kan betekenen dat je bijvoorbeeld bij lekkage van het dak ineens een heleboel geld moet ophoesten.
  • Welke delen van het appartementencomplex zijn gemeenschappelijk en welke privé? In het splitsingsreglement is aangegeven welke gedeelten als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd. Het dak is bijvoorbeeld gemeenschappelijk. De bewoner van de benedenverdieping moet dan ook meebetalen aan het onderhoud van het dak.
  • Heeft de verkoper (nu eigenaar) achterstanden in servicekosten? Voor bijdragen die in het lopende boekjaar waren verschuldigd of die in het voorafgaande jaar opeisbaar zijn geworden, zijn de opvolgende en de vorige eigenaar hoofdelijk aansprakelijk. De dag van overdracht (bij de notaris) is hierbij bepalend.
  • Hoe groot is het reservefonds? Een goed gevuld reservefonds is positief, zo hoef je bij onderhoud geen extra geld in het reservefonds te storten.
  • Heeft het appartementencomplex een lift?
  • Heeft de VvE een professionele beheerder? Een beheerder wordt betaald door de VvE. Hij zit bijvoorbeeld vergaderingen voor en houdt de administratie bij. Of de VvE een beheerder heeft, kun je navragen bij het bestuur.

Appartement kopen: belangrijke documenten

  • Een kopie van de splitsingsakte, splitsingsreglement en eventueel huishoudelijk reglement. Het splitsingsreglement van de VvE is een onderdeel van de splitsingsakte en bepaalt de rechten en plichten van de VvE en de verschillende appartementseigenaren. Vaak wordt in de splitsingsakte verwezen naar een modelreglement (uit 1973, 1982, 1992 of 2006) en geeft de splitsingsakte wijzigingen of aanvullingen op dit modelreglement. In een huishoudelijk reglement wordt het splitsingsreglement nader uitgewerkt. In het huishoudelijk reglement staan de zogenaamde leefregels, bijvoorbeeld 'geen vuilniszakken in de gemeenschappelijke hal' of 'de was mag niet aan de buitenzijde van het balkon hangen'. Bij overtreding hiervan kan een boete volgen.
  • Kopie of inzage van de jaarstukken en een kopie of inzage van de begroting. Hieruit kun je opmaken hoe de VvE er financieel voor staat. 
  • Kopie van de notulen van de vergaderingen. Hierin kun je lezen wat er allemaal speelt binnen de VvE; zijn er momenteel problemen?
  • Kopie van het meerjarenonderhoudsplan. Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) geeft aan welk onderhoud in welk jaar en tegen welke kosten verricht moet worden. Zo worden het onderhoud en de kosten over de jaren verdeeld.

E-book appartement kopen

Wil je meer weten over het kopen van een appartement? In ons gratis e-book appartement kopen leggen we alles uit over de VvE, de verschillende aktes en reglementen.


Over de auteur

Arianne Timmerman is jurist bij Vereniging Eigen Huis.
Wanneer je een appartement koopt, koop je een appartementsrecht. Dit betekent dat je het recht hebt om jouw appartement te gebruiken en samen met de andere appartementseigenaren eigenaar bent van het gehele gebouw, bijvoorbeeld het trappenhuis of de hal.
Arianne Timmerman

Veelgestelde vragen over VvE's

Het appartementencomplex heeft een ballotageregeling, wat is dat?

Dat voor het gebruik van een privégedeelte toestemming nodig is van het bestuur of de vergadering van eigenaars. Met zo’n regeling kan de VvE bepalen wie in het complex komt wonen. Hiermee kunnen de bewoners voorkomen dat de reputatie en waarde van het appartementencomplex wordt geschaad. 

De regeling moet in het splitsingsreglement staan. In het huishoudelijk reglement kan deze uitgebreider zijn beschreven. Bij serviceflats komt geregeld voor dat een ballotageregeling van toepassing is. Er zijn grenzen aan ballotage. Geen toestemming verlenen vanwege de huidskleur is bijvoorbeeld strijdig met het verbod op discriminatie. 

Een koper moet op tijd worden geïnformeerd over de regeling. Dan kan hij in het voorlopig koopcontract opnemen dat hij niet aan de koop vastzit als hij niet wordt toegelaten.

Ik heb een appartement op de begane grond gekocht. Moet ik meebetalen aan het onderhoud van de lift?

Dat is afhankelijk van het splitsingsreglement. Als er in het reglement staat dat de lift onder de gemeenschappelijke gedeeltes en zaken valt, worden de kosten over alle appartementseigenaren verdeeld. Het splitsingsreglement kan ook bepalen dat slechts een deel van de bewoners opdraait voor de onderhoudskosten. 

Als de Vereniging van Eigenaars (VvE) een nieuwe liftinstallatie laat plaatsen, kan de VvE besluiten dat bewoners op de begane grond worden vrijgesteld van liftkosten. Dit besluit de VvE dan op basis van redelijkheid en billijkheid. Volgens modelreglementen is een appartementseigenaar die niet profiteert van bepaalde maatregelen namelijk niet verplicht bij te dragen aan de kosten van die maatregel. 

Het is verstandig om in je eigen splitsingsreglement en -akte te kijken hoe het bij jou is geregeld.

Waarom betaal ik een hogere maandelijkse bijdrage dan een ander?

Dat komt waarschijnlijk doordat je buurman een kleiner aandeel heeft in het appartementencomplex. De hoogte van de maandelijkse bijdrage wordt vaak vastgesteld op basis van de grootte van het aandeel, dat ook wel een breukdeel wordt genoemd. En hoe groot ieders breukdeel is, is onder meer afhankelijk van de vloeroppervlakte of de ligging van het appartement. Hierdoor betaalt de een meer dan de ander.

Voor welk breukdeel iemand verantwoordelijk is, staat in de splitsingsakte. De bijdrage kan ook lager zijn, omdat iemand geen gebruikmaakt van de garage. Dit moet dan in het splitsingsreglement staan. Het komt voor dat de maandelijkse bijdrage is gebaseerd op een verouderde verdeling. Als appartementseigenaren het niet eens zijn met de verdeling, kunnen zij dit laten wijzigen. Alleen de notaris kan dat, in de akte. In de praktijk gebeurt dit daarom niet zo vaak.

Ik heb net een appartement gekocht. Mag ik daarin een tegelvloer laten leggen?

Dat hangt af van wat er in het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement staat. Ook van belang is hoe de vloer is opgebouwd. De modelsplitsingsreglementen van 1992 en 2006 bepalen: een appartementseigenaar mag geen harde vloerbedekking, zoals een tegelvloer, aanbrengen. Tenzij de vloer voldoet aan de regels van het huishoudelijk reglement. Hierin kan een geluidsnorm staan of een manier van aanbrengen worden verlangd.

In de splitsingsreglementen van 1973 en 1983 staat geen bepaling, maar de VvE kan wel een beroep doen op algemene hinderbepalingen. Dat houdt in dat de eigenaren in een vergadering kunnen besluiten dat sprake is van onredelijke hinder. Overigens staat in veel reglementen dat een bewoner het bestuur moet informeren als hij of zij een nieuwe vloer wil aanleggen. En vaak is een verklaring nodig van een deskundige; deze moet zeggen dat de vloer voldoet aan de normen.

Mag mijn huisdier meeverhuizen naar mijn nieuwe appartement?

Kijk daarvoor in het huishoudelijk reglement. Als het splitsingsreglement de ruimte biedt, mogen er in het huishoudelijk reglement namelijk regels worden opgenomen over privégedeeltes van een appartementengebouw. 

Als er tijdens een vergadering met de appartementseigenaren wordt besloten dat het huishoudelijk reglement wordt aangepast, kun je dit besluit aanvechten bij de kantonrechter. Je moet hem dan verzoeken het besluit van de VvE te vernietigen. De VvE zal moeten aantonen waarom zij deze beperking wil opnemen. De rechter zal dan een belangenafweging maken.

Een geheel verbod op het houden van huisdieren is ingrijpend, maar kan toelaatbaar zijn als het noodzakelijk is om het leef- en woongenot van bewoners te beschermen. Als dat het geval is, mag je je huidige huisdier houden, maar mogen toekomstige bewoners geen huisdieren en bestaande bewoners geen nieuwe dieren houden in het appartementengebouw.

Ook interessant

Bouwkundige staat: waar let je op?

Je bent gek op een huis. Maar heb je de scheuren in de muur wel gezien? Lees de tips

E-book 'Een huis bezichtigen'

Ga je een huis bezichtigen? Ontdek in ons e-book waar je op moet letten bij een bezichtiging. Download het e-book

Onze diensten

Van hypotheekadvies tot een bouwkundige keuring: ontdek hoe we jou kunnen helpen bij het kopen van woning. Bekijk onze diensten

Onze diensten bij het kopen van een appartement