Nieuwbouwhuis: gebreken na oplevering

Hoe zit het met de aansprakelijkheid?

In de koop-/aannemingsovereenkomst wordt de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken geregeld, de zogeheten contractuele aansprakelijkheid. Heb je voor de nieuwbouwwoning een model koop-/aannemingsovereenkomst, houd dan rekening met de volgende termijnen.

Herstelperiode: 3 maanden

Alle gebreken die in het opleverrapport zijn gemeld, moet de bouwer volgens het contract binnen drie maanden herstellen. Hiervoor geldt de 5%-regeling. Mocht de bouwer de oplevergebreken - of gebreken die tijdens de eerste drie maanden opduiken - niet herstellen, dan heb je met deze 5%-regeling een stok achter de deur. 

Onderhoudsperiode: 6 maanden

Tekortkomingen die opduiken binnen 6 maanden na de oplevering, moet de bouwer herstellen. 

Verborgen gebreken: 5,5 jaar

Dit zijn gebreken die pas na de oplevering worden ontdekt en ook niet eerder ontdekt hadden kunnen worden. Bijvoorbeeld een lekkage die na de oplevering van je nieuwbouwwoning optreedt. Een bouwer blijft hier 5 jaar na de onderhoudsperiode (6 maanden) aansprakelijk voor. Meld het gebrek tijdig en schriftelijk aan de bouwer en dien de vordering op tijd in bij de rechter of arbiter. Dien de vordering dus in voordat de 5 jaar voorbij is.

Ernstige gebreken: 20,5 jaar

Na 5,5 jaar kun je de bouwer alleen nog aansprakelijk stellen voor heel ernstige gebreken. Dit kun je tot 20,5 jaar na oplevering doen. Bij ernstige gebreken gaat het bijvoorbeeld om gebreken die de constructie van de woning ernstig aantasten. Denk aan het instorten van het dak. 

Garanties van SWK, Woningborg of Bouwgarant

Naast de contractuele aansprakelijkheid heb je mogelijk nog garantie van SWK, Woningborg of Bouwgarant. Dit is eigenlijk een aanvulling op de contractuele aansprakelijkheid. De garantie beperkt de contractuele aansprakelijkheid niet. Voor de garanties van SWK, Woningborg of Bouwgarant gelden andere termijnen dan voor de contractuele aansprakelijkheid:

• De algemene garantietermijn is 6 jaar. Deze termijn gaat 3 maanden na de oplevering in.
• Voor sommige onderdelen van de woning geldt een kortere garantietermijn en sommige gebreken zijn uitgesloten van de garantie.
• Voor ernstige gebreken geldt een garantietermijn van 10 jaar. Deze termijn gaat 3 maanden na oplevering in.

Gebreken na de oplevering: wat kun je doen?

Ontdek je na de oplevering van je nieuwbouwwoning gebreken, houd dan rekening met de volgende aandachtspunten:

• Meld een gebrek zo snel mogelijk nadat je het hebt ontdekt. Doe dit schriftelijk en binnen de termijn die voor dat gebrek geldt. Deze termijnen kun je terugvinden in de koop-/aannemingsovereenkomst.
• Geef de aannemer gelegenheid tot herstel. Ga dus niet zelf direct over tot herstel.
• Als je niets doet, kan het recht op herstel na 2 jaar verjaren. 

Gebreken na de oplevering? Bekijk dan ons stappenplan als de woning of het appartement is gebouwd met SWK-, Bouwgarant- of Woningborggarantie.

18000508 Stappenplan - Gebreken na oplevering_oktober 2023.pdf (pdf)

Worden de opleveringsgebreken maar niet opgelost door de aannemer? Gebruik dan dit stappenplan.

Stappenplan nieuwbouwhuis: opleveringsgebreken (pdf)