VvE in de rechtszaal: Baas boven baas

Scheurtjes in de vloer van het souterrain. Een verstopte afvoer. Een reservefonds dat bij lánge na niet op peil is. Thirza ziet de problemen zich opstapelen en wil actie. Op de vergadering van mei 2025 legt ze een stapel voorstellen op tafel. De bovenburen stemmen overal tegen. Geen besluit, geen actie, geen uitweg, want bij twee leden en het staken van stemmen bepaalt het splitsingsreglement simpelweg: er komt geen besluit tot stand. Thirza stapt naar de kantonrechter.

Te klein om te besturen

Een VvE van twee leden met allebei een gelijke stem lijkt simpel, maar is dat zelden. Er is geen meerderheid mogelijk als partijen het niet eens zijn. En dat vertraagt het uitvoeren van benodigd onderhoud, het sparen voor toekomstig onderhoud, etc.

De kantonrechter erkent dat dit niet houdbaar is. En, opvallend genoeg, de bovenburen erkennen dat ook. Beide partijen zijn het erover eens dat er een externe bestuurder en beheerder moet komen. Alleen over wíé die externe beheerder moet worden, kunnen ze het niet eens worden.

Het stappenplan van de rechter

In dit soort situaties kan de kantonrechter een vervangende machtiging verlenen: toestemming voor de verzoekende partij om een nieuwe bestuurder te benoemen. Die machtiging krijgt Thirza. Maar de rechter vindt het belangrijk dat er een beheerder wordt aangesteld waar beide partijen achterstaan. Daarom verbindt de rechter een gestructureerd stappenplan aan het uitkiezen van een beheerder.

Het plan werkt als volgt: Thirza brengt binnen vier weken drie kandidaat-beheerders in beeld. Deze kandidaten moeten allemaal minimaal twintig medewerkers hebben, omdat dit de eis is van de maatschap. Van alle kandidaten moet een offerte opgevraagd worden voor het volledige beheer en bestuur van de VvE. De bovenburen kiezen hier binnen een week één partij uit. Daarna heeft Thirza drie dagen om de offerte te tekenen. De rechter geeft met dit stappenplan dus heel concreet aan hóe de oplossing tot stand moet komen. Geen ruimte meer voor nieuwe blokkades.

Nog meer

Thirza's verzoekschrift is ambitieus. Ze wil naast de externe beheerder ook een vervangende machtiging voor funderingsonderzoek, herstel van de riolering en een verhoging van de maandelijkse VvE-bijdrage. De kantonrechter wijst die overige verzoeken grotendeels af — en de redenen daarvoor zijn leerzamer dan de afwijzingen zelf.

Voor het funderingsonderzoek geldt dat de gemeente inmiddels heeft laten weten dat het pand onderdeel is van een groter bouwblok met een gedeelde fundering. Een onderzoek naar alleen dit pand heeft weinig zin. De bovenburen weigerden de door Thirza voorgestelde partijen dan ook niet zomaar — ze hadden er concrete, reële bezwaren tegen. De rechter oordeelt dat het beter is om aan te sluiten bij het traject dat de gemeente al in gang heeft gezet. Wie te snel wil handelen zonder de buren in de rest van het blok erbij te betrekken, riskeert bovendien het mislopen van gemeentelijke subsidie.

Voor de afvoer geldt iets vergelijkbaars: in zes jaar tijd was er maar één verstopping geweest, en de noodzaak van de voorgestelde aanpassingen stond niet vast. De rechter adviseert om — zodra de nieuwe beheerder er is — een onafhankelijke loodgieter onderzoek te laten doen. Dan kan de VvE op basis van feiten beslissen.

En de bijdrageverhoging? Die kan de kantonrechter via een vervangende machtiging helemaal niet opleggen. De machtiging is een instrument voor concrete handelingen aan het gebouw, niet voor het aanpassen van periodieke betalingen. Gelukkig gaven de bovenburen aan wél akkoord te gaan met een verhoging zodra de nieuwe beheerder er is — dus dat hoofdstuk lijkt ook zonder rechterlijk ingrijpen verder te kunnen.

Meeste ongelijk

Thirza krijgt op het meest cruciale punt haar zin: er komt een externe beheerder. Maar de rechter wijst de overige verzoeken af. En dat heeft een financieel staartje; Thirza moet de proceskosten betalen: 720 euro.

Wat betekent dit voor jou als lid van een kleine VvE?

Een VvE van twee is geen uitzondering in Nederland, een groot deel van de VvE’s in Nederland bestaat uit 2-3 eigenaren. Tips voor leden van een kleine VvE:

• Leg afspraken vast, ook als je de ander goed kent.
• Heb oog en oor voor elkaars situatie. Wederzijds begrip en goede communicatie dragen bij aan besluiten waar iedereen achter staat.
• Zoek tijdig professionele begeleiding. Wanneer het lastig is om er samen goed uit te komen kan het helpen om een professionele beheerder in te schakelen voor het beheer en administratie van de VvE. Wordt je het in de VvE ook dáár niet over eens, dan is vervangende machtiging voor het aanstellen van een beheerder uitkomst bieden. In geval van conflict kan een mediator of externe VvE-voorzitter helpend zijn.
• In geval van conflict kan een mediator of externe VvE-voorzitter helpend zijn.
• Weet wat een vervangende machtiging wél en niet kan. Het is geen toverstaf: de vervangende machtiging is geen instrument om de maandelijkse VvE-bijdrage te verhogen.

Dit voorbeeld is gebaseerd op de volgende uitspraak: ECLI:NL:RBROT:2026:2027, Rechtbank Rotterdam (kantonrechter), 23 februari 2026.