VvE in de rechtszaal: Nattigheid voelen

Wat begint als een vochtprobleem in één woning, groeit uit tot een conflict over de vraag wie moet betalen. Onderzoeken wijzen eerst op extreem hoge vochtwaardes in de wanden van het souterrain en op een lekke betonvloer, waarna later ook scheuren in de kelderbak en rotte vloerbalken in beeld komen. Uiteindelijk concludeert een expert dat ongelijke zettingen door een aangetaste houten paalfundering de meest aannemelijke oorzaak zijn, en dat funderingsherstel op de lange termijn de enige echte oplossing is.
Dat maakt de zaak meteen groter dan één natte kelder. De fundering is bovendien gedeeld met het buurpand, waarvoor code rood geldt: Direct herstel is nodig. De VvE besluit uiteindelijk ook tot funderingsherstel en tekent een offerte waarin herstel van de fundering, inclusief de kelderbak, is meegenomen.

Gemeenschappelijk of privé

De echte juridische strijd draait om een ogenschijnlijk technische vraag: is de kelderbak een privédeel van de benedenwoning, of hoort die bij de gemeenschappelijke delen van het gebouw? De VvE vindt dat het privé is en stelt dat de eigenaar van het beneden-appartement daarom zelf moet opdraaien voor herstel van de kelderbak, de vloerbalken en een groot deel van de gevolgschade.
De rechtbank gaat daar niet in mee. Volgens het reglement zijn funderingen, dragende muren, het geraamte van het gebouw en scheidende vloeren gemeenschappelijk. En juist daarin past de kelderbak volgens de rechter: die maakt deel uit van de fundering, vervult een dragende functie en was ook al als constructie aanwezig bij de splitsing. Om dezelfde reden oordeelt de rechtbank dat ook de twee rotte vloerbalken gemeenschappelijk zijn, zodat de VvE zowel de kelderbak als die vloerbalken op haar kosten moet laten herstellen.

Herstel en schade

Daar blijft het niet bij. Omdat het vochtprobleem uiteindelijk blijkt te komen door gebreken aan gemeenschappelijke delen, en het souterrain helemaal tot casco afgebroken moest worden om het probleem te achterhalen en te herstellen, moet de VvE ook de kosten dragen van het herstel van het souterrain vanaf casco: wanden, kozijnen, vloeren, afwerklagen, water en elektra, sanitair en wandafwerking. Dat Sophie geen toestemming van de VvE heeft gevraagd doet daar niets aan af. Sloop was noodzakelijk om het probleem te achterhalen.
Daarnaast kent de rechtbank een schadevergoeding toe van 42.611,64 euro. Dat bedrag bestaat voor meer dan de helft uit sloopkosten, een klein deel deskundigenkosten en nog veel kosten voor vervangende woonruimte.

De les voor VvE's

Deze uitspraak laat zien hoe belangrijk het onderscheid is tussen wat privé is en wat gemeenschappelijk is. Voor gebreken in gemeenschappelijke gedeelten is de VvE verantwoordelijk, óók als de gevolgen daarvan alleen zichtbaar zijn in één appartement. 

Dit voorbeeld is gebaseerd op de volgende uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2026:3312