Hoeveel kan ik lenen voor het financieren van mijn eigen woning?

Kennisbank

Hoeveel kan ik lenen voor het financieren van mijn eigen woning?

Er zijn een aantal factoren die bepalen hoeveel je kunt lenen:

Laat je hypotheekadviseur berekenen hoeveel je kunt lenen, voordat je een bod op een woning doet. Een rekentool op internet geeft vaak een versimpelde weergave van de werkelijkheid.

Hypotheekrente

De hypotheekrente speelt een belangrijke rol bij het berekenen van je hypotheek. Jaarlijks stelt het Nibud vast welk percentage van het inkomen je mag gebruiken voor woonlasten.

Dit percentage wordt vastgesteld met behulp van:

De hoogte van je inkomen. Bij twee inkomens telt het tweede inkomen voor 100 % mee.
De . In het algemeen geldt: hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen.

Kies je voor een rentevaste periode van 10 jaar of langer, dan mag de werkelijke rente van je hypotheek gebruikt worden om de maximale hypotheek te bepalen. Wanneer je een rentevaste periode kiest die korter is dan 10 jaar, dan moet de rente gehanteerd worden die ieder kwartaal door de AFM wordt vastgesteld. Deze toetsrente is hoger dan de werkelijke rente.

Sluit je een hypotheek met , dan rekent de geldverstrekker bij een rentevaste periode van 10 jaar en langer met de NHG-rente. Het verschil tussen een hypotheek met of zonder NHG kan oplopen tot zo'n 0,5%.

Inkomen

Voor de bepaling van je inkomen wordt er eerst gekeken naar de aard van het inkomen. Er zijn verschillende soorten inkomen, en geldverstrekkers gaan hier verschillend mee om.

Tijdelijk dienstverband
Als je een tijdelijk contract hebt, moet je aan meer voorwaarden voldoen. Heb je een dienstverband voor bepaalde tijd, dan kan je aan je werkgever om een intentieverklaring vragen. De werkgever geeft hierin aan dat je in de toekomst waarschijnlijk een vast dienstverband krijgt. Krijg je geen intentieverklaring, dan wordt je inkomen gebaseerd op wat je de laatste 3 kalenderjaren hebt verdiend.
Flexwerker
Heb je een flexibel inkomen dan kun je gebruik maken van de Arbeidsmarktscan. Hiermee wordt niet alleen gekeken naar de huidige contractvorm en wat iemand verdient, maar wordt ook naar het perspectief op de arbeidsmarkt gekeken.
Uitzendkracht
Ben je minimaal 1 jaar in dienst van een uitzendbureau dan is het mogelijk om een perspectiefverklaring aan te vragen. Met deze verklaring kun je dan een hypotheek aanvragen.
Ondernemer
Wanneer je (zelfstandig) ondernemer bent, wordt er gekeken naar het inkomen van de laatste 3 kalenderjaren. Ben je korter zelfstandig? Dan zijn er geldverstrekkers die op verschillende manieren je inkomen beoordelen. Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vraagt om een inkomensverklaring ondernemer. Je moet dan langer dan 12 maanden actief zijn als ondernemer.
Alimentatie
Ontvangen alimentatie telt mee als inkomen voor de periode dat je hier recht op hebt.
Pensioen
Wanneer je binnen 10 jaar met pensioen gaat (vanaf 57 jaar), wordt er ook gekeken naar het pensioeninkomen.
Huurinkomsten
Meerdere geldverstrekkers nemen huurinkomsten mee als inkomen. Per geldverstrekker verschilt het aan welke voorwaarden je moet voldoen. Denk bijvoorbeeld aan permanente verhuur, hoelang huurcontracten aanwezig moeten zijn en het op maat beoordelen van de haalbaarheid.
Inkomen uit vermogen
Veel geldverstrekkers nemen een percentage van het vermogen (spaargeld, obligaties, en aandelen) mee als inkomen. Vaak is dat 3 %. Is de hypotheekrente lager dan 3 % dan wordt het percentage soms gekoppeld aan de geoffreerde hypotheekrente.

Financiële verplichtingen

Financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op het bedrag dat je mag besteden aan woonlasten. Je moet deze verplichting maandelijks betalen en dat beperkt het budget dat je overhoudt voor woonlasten.

Denk bijvoorbeeld aan:

Studieschulden
Te betalen partner-alimentatie
Telefoonkredieten: een telefoonabonnement waarbij je het toestel maandelijks afbetaalt
Private lease: een deel van de lasten van een leasecontract wordt in mindering gebracht op je leencapaciteit
Persoonlijke leningen
Doorlopende kredieten: bijvoorbeeld een creditcard of de mogelijkheid om rood te kunnen staan op je betaalrekening. Zelfs wanneer je geen gebruik maakt van de kredietfaciliteit, wordt er rekening gehouden met een mogelijke last.

Voor de aanvraag van de hypotheek is het soms noodzakelijk om een lening of leenmogelijkheid te beëindigen.

De waarde van de woning

Je mag tot 100 % van de marktwaarde van de woning lenen. Wanneer je energiebesparende maatregelen treft, mag je maximaal 106 % van de waarde lenen.

Energielabel van de woning

Eigenaren van energiezuinige woningen hebben een beduidend lagere energierekening waardoor zij meer overhouden voor de hypotheek. De leencapaciteit voor kopers van een woning met een energielabel E, F of G daalt.

De koppeling tussen energielabel en een extra hypotheekbedrag betekent dat woningen met een EFG-label de standaard zullen vormen. Tot nu toe waren dat woningen met een C-label. Eigenaren van energiezuiniger woningen hebben een lagere energierekening, waardoor zij meer geld overhouden om de hypotheek van te kunnen betalen. Dit is vormgegeven als een inkomensonafhankelijk extra bedrag aan hypotheek. Dit bedrag kan oplopen tot € 50.000 extra hypotheek voor een huis met gegarandeerd geen energiekosten.

Aandachtspunten

Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek garantie, dan kun je in sommige gevallen meer lenen bij energiebesparende maatregelen.
Je krijgt te maken met bijkomende kosten. Omdat je maar maximaal 100 % van de waarde van de woning mag financieren, heb je bij aankoop altijd spaargeld nodig.
Koop je een woning met erfpacht, dan wordt de erfpachtcanon als last meegerekend om te bepalen wat je kunt lenen.
Ben je jonger dan 35 jaar, dan hoef je mogelijk geen overdrachtsbelasting te betalen.
De werkgeversverklaring is leidend bij een vast dienstverband of een tijdelijk contract met intentieverklaring.
Private autoleascontracten worden voor 100% van het contractbedrag geregistreerd. Oude private autoleasecontracten van voor 1 april 2022 blijven voor 65% geregistreerd staan. NHG toets voor alle contracten op basis van 100%.
Bespreek met je adviseur de gevolgen van werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden en scheiden. Als je deze gebeurtenissen wilt verzekeren, moet de premie wel binnen je budget passen.

Hoe nu verder

Je hypotheek berekenen
Hypotheekrente - de actuele stand per bank
Regels hypotheekverstrekking
Eigen Huis Hypotheekadvies: voor een onafhankelijk hypotheekadvies

Kennisbank