Kennisbank

Hoeveel kan ik lenen voor het financieren van mijn eigen woning?

Er zijn een aantal factoren die bepalen hoeveel je kunt lenen:

• De hypotheekregels en hypotheekrente
• Het inkomen
• Eventuele financiële verplichtingen
• De waarde van de woning

Laat je hypotheekadviseur berekenen hoeveel je kunt lenen, voordat je een bod op een woning doet. Een rekentool op internet geeft vaak een versimpelde weergave van de werkelijkheid.

Hypotheekregels en hypotheekrente

Jaarlijks stelt het Nibud vast welk percentage van het inkomen je mag gebruiken voor woonlasten. Dat is de toegestane financieringslast. Dit percentage wordt vastgesteld met behulp van:

• De hoogte van je inkomen. Bij twee inkomens telt het tweede inkomen per 1 januari 2023 voor 100 % mee.
• De toetsrente. In het algemeen geldt: hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen.

Inkomen

Voor de bepaling van je inkomen wordt er eerst gekeken naar de aard van het inkomen. Er zijn verschillende soorten inkomen, en geldverstrekkers gaan hier verschillend mee om. 

• Tijdelijk dienstverband
  Als je een tijdelijk contract hebt, moet je aan meer voorwaarden voldoen. Heb je een dienstverband voor bepaalde tijd, dan kan je werkgever om een intentieverklaring vragen. De werkgever geeft hierin aan dat je in de toekomst waarschijnlijk een vast dienstverband krijgt. Krijg je geen intentieverklaring, dan wordt je inkomen gebaseerd op wat je de laatste 3 kalenderjaren hebt verdiend. 
• Flexwerker
  Heb je een flexibel inkomen dan kun je gebruik maken van de Arbeidsmarktscan. Hiermee wordt niet alleen gekeken naar de huidige contractvorm en wat iemand verdient, maar wordt ook naar het perspectief op de arbeidsmarkt gekeken.
• Uitzendkracht 
  Ben je minimaal 1 jaar in dienst van een uitzendbureau dan is het mogelijk om een  perspectiefverklaring aan te vragen. Met deze verklaring kun je dan een hypotheek aanvragen. 
• Ondernemer
  Wanneer je (zelfstandig) ondernemer bent, wordt er gekeken naar het inkomen van de laatste 3 kalenderjaren. Ben je korter zelfstandig? Dan zijn er geldverstrekkers die op verschillende manieren je inkomen beoordelen. Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vraagt om een inkomensverklaring ondernemer. Je moet dan langer dan 12 maanden actief zijn als ondernemer. 
• Alimentatie
  Ontvangen alimentatie telt mee als inkomen voor de periode dat je hier recht op hebt.
• Pensioen
  Wanneer je binnen 10 jaar met pensioen gaat, wordt er ook gekeken naar het pensioeninkomen.
• Huurinkomsten
  Meerdere geldverstrekkers nemen huurinkomsten mee als inkomen. Bijvoorbeeld ABN AMRO, BLG, Florius, ING, Nationale Nederlanden, Obvion en Woonfonds.
• Inkomen uit vermogen
  Veel geldverstrekkers nemen een percentage van het vermogen (spaargeld, obligaties, en aandelen) mee als inkomen. Vaak is dat 3 %. Is de hypotheekrente lager dan 3 % dan wordt het percentage gekoppeld aan de geoffreerde hypotheekrente. Bijvoorbeeld bij ING en Woonfonds.

Financiële verplichtingen

Financiële verplichtingen worden in mindering gebracht op het bedrag dat je mag besteden aan woonlasten. Je moet deze verplichting maandelijks betalen en dat beperkt het budget dat je overhoudt voor woonlasten. Denk bijvoorbeeld aan: 

• Studieschulden
• Te betalen partner-alimentatie
• Telefoonkredieten: een telefoonabonnement waarbij je het toestel maandelijks afbetaalt
• Private lease: een deel van de lasten van een leasecontract wordt in mindering gebracht op je leencapaciteit
• Persoonlijke leningen
• Doorlopende kredieten: bijvoorbeeld een creditcard of de mogelijkheid om rood te kunnen staan op je betaalrekening. Zelfs wanneer je geen gebruik maakt van de kredietfaciliteit, wordt er rekening gehouden met een mogelijke last. 

Voor de aanvraag van de hypotheek is het soms noodzakelijk om een verplichting te beëindigen.

De waarde van de woning

Je mag tot 100 % van de marktwaarde van de woning lenen.
Wanneer je energiebesparende maatregelen treft, mag je maximaal 106 % van de waarde lenen.

Aandachtspunten

• Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan mag je in 2023 maximaal € 405.000 lenen. Met energiebesparende maatregelen € 429.300.
• Zonder NHG krijg je te maken met een hogere rente. Het verschil kan wel oplopen tot 0,5 %.
• Koop je een woning met erfpacht, dan wordt de erfpachtcanon als last meegerekend.
• Je krijgt te maken met bijkomende kosten. Omdat je maar maximaal 100 % van de waarde van de woning mag financieren, heb je bij aankoop altijd spaargeld nodig.
• Ben je jonger dan 35, dan kan het zijn dat je een vrijstelling kunt vragen van de overdrachtsbelasting.
• Laat uitrekenen of je de lasten ook nog kunt betalen na een rentestijging.
• Bespreek met je adviseur de gevolgen van werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden en scheiden. Als je deze gebeurtenissen wilt verzekeren, moet het wel binnen je budget passen.
• De werkgeversverklaring is leidend bij een vast dienstverband of een tijdelijk contract met intentieverklaring.
• Per 1 april 2022 wijzigt de registratie van nieuwe private autoleasecontracten bij het BKR.  Deze worden voortaan voor 100% van het contractbedrag geregistreerd. De oude private autoleasecontracten blijven voor 65% geregistreerd staan. Vanaf 1 april 2022 geldt dat NHG op basis van werkelijke lasten toetst op basis van 100 % leasesom.

Hoe nu verder

• Bereken je maximale hypotheek
• Inkomen en uitgaven
• Nationale Hypotheek Garantie
• Private Lease en NHG
• Eigen Huis Hypotheekadvies: voor financieel advies van Vereniging Eigen Huis