Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom op een bestaande woning en bijbehorende grond. Voor een winkel- of bedrijfspand of los stuk grond betaal je 10,4 % overdrachtsbelasting. Koop je een woning die niet zelf gaat bewonen, dan betaal je ook 10,4 %. 

Is de koopsom onzakelijk, zoals transacties tussen vrienden of in familiesfeer? Dan wordt de belasting berekend over de overeengekomen prijs of de verkoopwaarde (als deze hoger is) op het moment van overdracht. De notaris toetst deze waarde als de overdracht plaatsvindt.

Vrijgesteld van overdrachtsbelasting

Je betaalt geen overdrachtsbelasting wanneer je:

• als starter een woning koopt. Een starter is iemand die jonger is dan 35 jaar en gebruikmaakt van de eenmalige vrijstelling. Hij moet dan bij de notaris schriftelijk verklaren dat hij de woning als hoofdverblijf gaat bewonen. De vrijstelling geldt alleen voor woningen met een aankoopprijs van € 510.000 of lager. Is de woning duurder dan € 510.000 of blijkt de woning, bijvoorbeeld na een taxatie, meer waard te zijn dan € 510.000? Dan geldt het tarief van 2%. 
• het pand verkrijgt door trouwen of aangaan geregistreerd partnerschap, als de woning eigendom was van één van beiden en door het huwelijk deel gaat uitmaken van de gemeenschap;
• het pand verkrijgt door verdeling van de gemeenschap van goederen in verband met echtscheiding;
• het pand verkrijgt door een erfenis;
• het pand verkrijgt door verdeling uit een erfenis waarbij alle erfgenamen meewerken en worden gecompenseerd voor hun deel;
• het pand verkrijgt door doorverkoop binnen zes maanden (tot het bedrag van de aankoopprijs bij de eerste koop). Dit geldt wanneer je de woning zelf als hoofdverblijf gaat bewonen;
• het pand verkrijgt door uitkoop van je partner. Het gaat dan om een verkrijging van het eigendomsdeel van de partner met wie je samenwoont (samenwoonde), indien je beiden eigenaar bent van de eigen woning in een verhouding binnen 40% - 60%.

Wil je weten of je overdrachtsbelasting moet betalen? Bekijk dan ons handige stroomschema.

Jongerenvrijstelling overdrachtsbelasting jan 2024.pdf (pdf)

Doorverkoop binnen 6 maanden

Als je een huis in eigendom krijgt dat binnen 6 maanden daarvoor ook al was overgedragen, hoef je, tot het bedrag van de aankoopprijs bij de eerste koop, geen overdrachtsbelasting te betalen. Koper en verkoper spreken vaak met elkaar af dat dit belastingvoordeel naar de verkoper gaat. Er gelden daarbij de volgende regels:

• Alleen als het aankoopbedrag dat de koper betaalt hoger ligt dan wat de verkoper ervoor betaalde, betaalt de koper overdrachtsbelasting over het verschil.
• Is bij de eerste overdracht het 2%-tarief toegepast en is de tweede overdracht aan een belegger, dan wordt niet gekeken naar de aankoopprijs bij de eerste overdracht, maar naar het bedrag aan belasting dat destijds is betaald. Het belastingbedrag komt in mindering op hetgeen bij de tweede overdracht is verschuldigd.
• Meestal spreken koper en verkoper met elkaar af dat de koper het bedrag ter grootte van de overdrachtsbelasting, dat hij anders had moeten betalen, aan de verkoper vergoedt. Dit wordt dan bijvoorbeeld vastgelegd in het modelcontract.
• Mocht de koper dit bedrag ter grootte van de overdrachtsbelasting inderdaad aan de verkoper betalen, dan is over dit bedrag overdrachtsbelasting verschuldigd. De koper moet dan 2% overdrachtsbelasting betalen over het bedrag dat hij aan de verkoper vergoedt.
• De doorverkoopperiode sluit aan bij de tijdstippen van levering, dus het moment waarop je bij de notaris zit. Die tijdstippen moeten binnen 6 maanden van elkaar liggen.
• Heb je de woning gekocht om er zelf in te wonen en heb je 2% overdrachtsbelasting betaald of gebruik gemaakt van de vrijstelling van starters, dan kun je je woning niet zomaar binnen 6 maanden doorverkopen. Doe je dat wel, dan kan het zijn dat je alsnog het tarief van 10,4 % moet betalen. Is er sprake van onvoorziene omstandigheden, dan blijft het bij de overdracht betaalde percentage van toepassing. Bij onvoorziene omstandigheden kun je denken aan echtscheiding of bijvoorbeeld moeten verhuizen vanwege werk of familieomstandigheden. Het gaat dan om omstandigheden die je niet kon voorzien op het moment dat je eigenaar werd van de woning.

Bekijk de rekenvoorbeelden over overdrachtsbelasting bij doorverkoop