VvE - Box 3: Wat moet je weten?
Het reservefonds van de VvE is gemeenschappelijk eigendom van alle appartementseigenaren. Als eigenaar geef je jouw aandeel in het reservefonds aan bij de aangifte inkomstenbelasting. Dit valt in box 3, samen met spaargeld en beleggingen.
De Belastingdienst beschouwt jouw aandeel in het reservefonds als persoonlijk vermogen. Sinds januari 2023 moet dit aandeel in de aangifte inkomstenbelasting worden aangegeven bij de categorie ‘banktegoeden’ in box 3. Het aandeel in het reservefonds wordt in box 3 hetzelfde belast als spaargeld. Het aandeel dat je moet opgeven is afhankelijk van het breukdeel in de VvE. Het reservefonds van de VvE moet op een aparte spaarrekening of betaalrekening van de VvE staan. Vraag bij twijfel het bestuur of de beheerder van je VvE om de juiste gegevens.
Hoe groot is jouw aandeel in het VvE-vermogen?
Jouw aandeel hangt af van je breukdeel of de oppervlakte van je appartement. Het vermogen van de VvE wordt berekend als het balanstotaal minus alle schulden van de VvE. De verdeelsleutel voor het aandeel in het reservefonds staat in de splitsingsakte. Bij de aangifte moet je het totale vermogen van de VvE vermenigvuldigen met jouw breukdeel om jouw aandeel te bepalen. Het bestuur van de VvE of het administratiekantoor kan je vertellen wat jouw aandeel is in het reservefonds. Zo weet je precies welk totale bedrag je moet opgeven als jouw aandeel in het vermogen van de VvE voor de box 3 belastingaangifte.
Zo doe je belastingaangifte
Komt jouw totale vermogen in het voorgaande jaar inclusief je aandeel in het VvE-vermogen boven de vrijstellingsgrens uit van €37.395 of €74.790 met fiscaal partner? Dan moet je het opgeven bij je belastingaangifte.
Download e-bookVvE met een lening?
Heb je een appartement en heeft de VvE een lening die je kunt aftrekken van de belasting? Volg dan deze stappen om te berekenen hoeveel je kunt aftrekken in je aangifte inkomstenbelasting en bespaar honderden euro's.
Bekijk de 3 stappenJuridische ontwikkelingen
In box 3 wordt onderscheid gemaakt tussen drie vermogenscategorieën, namelijk (spaar)geld, beleggingen en overige bezittingen.
Het aandeel dat je hebt in het reservefonds van de VvE werd tot 2023 fiscaal gezien als een overige bezitting in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit was het gevolg van recente uitspraken van de Hoge Raad en het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, die hebben vastgesteld dat het reservefonds geen banktegoed is, maar valt onder de categorie overige bezittingen. Dit betekende dat je tot en met 2022 bij de aangifte jouw eigen aandeel in het reservefonds moest opgeven als overige bezitting, naast eventuele andere bezittingen en schulden.
Het kabinet heeft in Belastingplan 2024 bepaald dat met terugwerkende kracht tot 1 januari 2023, het aandeel in het VvE‑reservefonds behoort tot de categorie banktegoeden en niet langer tot overige bezittingen. Dit verschil kan veel belasting schelen. Aan banktegoeden wordt namelijk een veel lager forfaitaire rendement toegekend dan aan beleggingen. Wel heeft iedere belastingplichtige recht op een belastingvrijstelling in box 3. In 2025 bedraagt dit heffingsvrije vermogen € 57.684 of € 115.368 als je een fiscaal partner hebt. Een belastingplichtige betaalt pas belasting in box 3 als je boven deze grens uitkomt.
Het lidmaatschapsrecht van een VvE wordt in de Wet rechtsherstel box 3 ook in aanmerking genomen als overige bezitting en omvat het saldo van alle bezittingen en schulden van de VvE.
Administratieve verplichtingen voor VvE-leden
Als lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE) heb je te maken met verschillende administratieve verplichtingen, vooral rondom het wettelijk verplichte reservefonds. Dit reservefonds is bedoeld voor het toekomstig onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak, de gevels en de lift. Iedere appartementseigenaar betaalt maandelijks een bijdrage aan de VvE, waarvan een deel wordt gereserveerd voor het reservefonds. Zo bouw je samen met de andere eigenaren een financiële buffer op voor groot onderhoud en onverwachte kosten.
De VvE beheert
Heb je vragen over de wijze waarop je je aandeel berekent en opgeeft in de aangifte? Neem dan contact op met het bestuur of de beheerder van je VvE. Ook de Belastingdienst kan je ondersteunen bij het juist invullen van je aangifte. In geval van een geschil over de fiscale behandeling van het reservefonds kun je uiteindelijk terecht bij de rechter, maar de huidige wettelijke regeling en rechtspraak zijn hierin duidelijk: het aandeel in het reservefonds wordt in box 3 belast, en het forfaitaire rendement wordt toegepast volgens de geldende wettelijke regeling.
Een goede administratie en samenwerking met het VvE-bestuur of de beheerder zijn essentieel om aan alle verplichtingen te voldoen en verrassingen bij de belastingaangifte te voorkomen. Zo weet je zeker dat je voldoet aan de wettelijke eisen.