VvE in de rechtszaal: Overlast doet de deur dicht

De Vereniging van Eigenaars (VvE) besluit om Marc de toegang tot zijn woning en het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten te ontzeggen. Maar hij vertrekt niet en de VvE stapt naar de rechter. Het dossier kent inmiddels al een behoorlijke omvang. Marc overtreedt aan de lopende band diverse regels van de VvE. Hij beschadigt gemeenschappelijke delen van het gebouw. Hij stalkt zijn medebewoners. Hij betaalt zijn maandelijkse bijdrage niet. De VvE spreekt hem regelmatig aan op zijn gedrag en geeft hem meermaals waarschuwingen. De overlast blijft aan en de buren zijn radeloos. 

Geschreeuw

Eén buur, Lisa, woont op dezelfde verdieping. Sinds Marc's gedrag begint, heeft ze slaapproblemen. “Ik hoor hem elke nacht. Zijn geschreeuw houdt me wakker. Ik slaap niet meer goed.” Ook Peter, een buur van de verdieping eronder, legt uit dat de overlast zijn gezin beïnvloedt. “Mijn kinderen zijn gestrest en kunnen zich nog maar slecht concentreren.”
De VvE houdt een vergadering en bespreekt alle klachten. Ook Marc wordt uitgenodigd maar hij zegt de uitnodiging als wc-papier te zullen gebruiken. De VvE besluit Marc een officiële waarschuwing te geven, zoals omschreven in de regels van de VvE. In de brief kondigt de VvE ook aan dat als de overlast blijft, er gestemd zal worden over het ontzeggen van het gebruik van zijn appartement. Maar Marc past zijn gedrag niet aan. De overlast blijft aan. Nog twee keer stuurt de VvE waarschuwingsbrieven en ook wordt hem een boete opgelegd vanwege het meermaals overtreden van de VvE-regels.

VvE stemt in

Er volgt nog een vergadering met een officiële waarschuwing. Ook de hypotheekverstrekker van Marc wordt geïnformeerd. Marc blijft bewoners lastigvallen. Hij neemt zonder toestemming contact op met bedrijven om aanpassingen aan gemeenschappelijke delen te doen, geeft opdracht om gemeenschappelijke zaken aan te passen, beschadigt het plafond in de gemeenschappelijke hal en hij plakt zelfs de deur van een ander appartement dicht. De maat is vol. De eigenaren houden het niet langer uit. Er volgt een nieuwe vergadering waarin het besluit voorligt om Marc het gebruik tot zijn appartement te ontzeggen. Marc verschijnt niet. De VvE stemt in met het voorstel. Maar Marc laat aan de advocaat van de VvE weten dat hij niet zal vertrekken.

Naar de rechter

De VvE stapt naar de rechter. Ze vordert om Marc het gebruik van zijn appartement te ontzeggen. De rechter kijkt of het VvE-besluit om Marc het gebruik van zijn appartement te ontzeggen, rechtsgeldig is. Voor zo'n ontzegging kijkt de rechter of de overlast ernstig genoeg is dat de andere bewoners niet meer ongestoord in hun appartement kunnen wonen. Marc geeft een andere kant. Hij zegt dat hij zich stoort aan bepaalde zaken. Hij zegt dat hij zelf netjes is en dat het hem stoort dat andere eigenaars een rommeltje in hun appartement maken. “Ik woon hier gewoon. Ze willen me eruit.”

Inbreuk

Maar de rechter ziet dat zijn gedrag echt overlast veroorzaakt. Er is zelfs een bewoner die niet meer in zijn eigen appartement durft te wonen. Een andere eigenaar zegt dat zijn appartementen door de overlast niet te verhuren zijn. De rechter oordeelt dat duidelijk is gebleken dat de overlast wel ernstig en aanhoudend is. Er is geen andere manier om de situatie te verbeteren. Marc komt nog met het argument dat het ontzeggen van het gebruik van zijn appartement te ver gaat omdat dat inbreuk maakt op zijn eigendomsrecht en persoonlijke levenssfeer. De rechter zegt dat ontzegging inderdaad inbreuk maakt op zijn eigendomsrecht, maar die inbreuk is gerechtvaardigd. Want het eigendomsrecht gaat niet zover dat Marc met zijn gedrag het woongenot van zijn buren kan blijven frustreren. De rechter geeft de VvE gelijk. De ontzegging van Marc's gebruik wordt toegewezen. Marc mag niet langer zijn appartement gebruiken. Hij krijgt nog wel zes weken de tijd om een andere woonruimte te zoeken. De VvE hoeft de kosten van de procedure niet te betalen. Marc draagt de proceskosten, begroot op 695 euro.

De les voor VvE's en bewoners

Deze zaak laat zien: ernstige, aanhoudende overlast is geen optie. Een VvE mag optreden als een bewoner regels overtreedt en buren lastigvalt. Als de overlast dusdanig ernstig is en langdurig aanhoudt, ook na meerdere waarschuwingen, kan ontzegging van het gebruik van het appartement gerechtvaardigd zijn.

Dit voorbeeld is gebaseerd op de volgende uitspraak:
ECLI:NL:RBGEL:2026:3715