Wie niet leest, betaalt

Mark en Lotte zijn blij. Begin 2025 kopen ze een appartement voor 405 duizend euro van een vastgoedpartij. Een spannende stap. Vooraf laten ze een bouwkundige keuring doen. Die levert geen grote zorgen op: een paar honderd euro aan onderhoud, niets bijzonders.
Maar al snel na de koop krijgen ze nieuwe stukken van de VvE onder ogen. Daarin staat iets wat ze niet hadden verwacht: plannen voor een grote renovatie aan gevels en kozijnen. Met bedragen die kunnen oplopen tot zo’n 45 duizend euro per appartement. Dat voelt als een koude douche.

Notulen

Volgens Mark en Lotte heeft de verkoper belangrijke informatie achtergehouden. Ze stellen dat ze niet wisten hoe serieus de renovatieplannen waren en hoe hoog de kosten konden uitvallen.
De vastgoedpartij ziet dat anders. De verkoper wijst erop dat vóór de koop al meerdere VvE-notulen zijn gedeeld. Daarin was te lezen dat er in de VvE al jaren werd gesproken over problemen met de gevel en kozijnen, lekkages en mogelijke vervanging. De rechtbank kijkt daar kritisch naar. In die notulen staat inderdaad dat renovatie een terugkerend onderwerp is. Het bestuur noemt het urgent, er worden offertes opgevraagd en verschillende opties besproken. Volgens de rechter hadden Mark en Lotte dus kunnen weten dat er iets aan zat te komen.

Toekomstige kosten

Maar hoe zit het dan met die 45 duizend euro? Dat bedrag komt uit notulen die pas ná het tekenen van de koop zijn gedeeld. Toch helpt dat Mark en Lotte niet. De rechter maakt een belangrijk onderscheid want deze kosten zijn helemaal nog niet zeker. De VvE heeft nog geen besluit genomen. Er lagen alleen offertes en ideeën op tafel. En dat maakt juridisch verschil. Want dwaling kan niet worden gebaseerd op iets dat nog onzeker is. Toekomstige omstandigheden, zoals mogelijke kosten waarvan de hoogte nog niet bekend is, vallen daar niet onder. Sterker nog: de offerte met die 45 duizend euro werd later zelfs afgewezen.

Eigen interpretatie

Mark en Lotte voeren nog aan dat ze dachten dat de kosten beperkt zouden blijven tot ongeveer vijfduizend euro, omdat dat bedrag in de notulen stond. Maar ook dat argument houdt geen stand.
Volgens de rechter ging dat bedrag duidelijk over een stelpost voor afwerking en kleine schade ná de renovatie. Niet over de totale kosten. Dat de kopers dat anders hebben geïnterpreteerd, komt voor hun eigen rekening. Zeker omdat ze werden bijgestaan door een aankoopmakelaar.

Geen garantie

Dan proberen Mark en Lotte het via een andere route, namelijk die van non-conformiteit. Oftewel, het appartement voldoet niet aan wat ze mochten verwachten. Ze wijzen op de koopovereenkomst, waarin staat dat er geen besluiten zijn genomen die leiden tot grote extra kosten. Maar ook hier krijgt de verkoper gelijk. Er was namelijk nog helemaal geen besluit genomen door de VvE. Dat er plannen en discussies waren, is niet hetzelfde als een vastgesteld besluit met financiële gevolgen. Ook het argument dat de renovatie tijdelijk het woongenot aantast, bijvoorbeeld doordat ramen eruit moeten, overtuigt de rechter niet. Zo’n tijdelijke situatie maakt een woning nog niet ongeschikt voor normaal gebruik.

De uitkomst

De conclusie is duidelijk; de vorderingen van Mark en Lotte worden afgewezen. Ze krijgen geen vergoeding voor de mogelijke renovatiekosten en moeten de proceskosten van ruim 5.700 euro betalen.

Dit voorbeeld is gebaseerd op de volgende uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2026:5566