VvE in de rechtszaal: Glashard afgewezen

Noah en Sophie trekken al jaren bij de VvE-beheerder aan de bel over vocht en schimmel in hun slaapkamer. Anders dan de rest van hun woning hebben de ramen en balkondeur in deze kamer geen kunststof kozijnen en zit er enkel glas in. Een bouwbedrijf adviseert in januari 2023 om de ramen vanwege het ontbreken van mechanische ventilatie op de ventilatiestand te laten staan. Alleen overdag even luchten is niet genoeg. Uit een tweede onderzoek in juli 2024 blijkt bovendien dat de balkondeur niet goed sluit. De VvE laat deze deur in oktober 2024 aanpakken, maar daarmee zijn de problemen volgens Noah en Sophie niet opgelost. Zij willen de kozijnen en het glas laten vervangen, en vinden dat de VvE de rekening moet betalen.

Uit het reservefonds

In april 2025 leggen Noah en Sophie hun plan voor aan de algemene ledenvergadering (alv): de balkonkozijnen vervangen, dubbele beglazing aanbrengen en het asbest aanpakken. Prijskaartje: € 15.000 inclusief btw, en dat zou moeten worden betaald uit het algemene reservefonds. De vergadering wijst het voorstel af.
Noah en Sophie leggen zich daar niet bij neer en stappen naar de kantonrechter. Ze vinden de condensvorming en schimmel extreem, en herstel noodzakelijk. De boosdoener zit volgens hen achter de radiator: een koudebrug, een plek waar de kou door de constructie heen naar binnen komt. En omdat de kozijnen gemeenschappelijk zijn, ligt de rekening wat hen betreft bij de VvE.
De VvE ziet geen reden voor nieuwe kozijnen en nieuw glas. Volgens haar tonen de onderzoeken, ook het gebouwonderzoek van november 2025, geen structureel of bouwkundig probleem aan. Bovendien betaalden andere eigenaren eerder zelf voor vervanging. Zouden zij die kosten alsnog verhalen, dan is een extra ledenbijdrage nodig.

Het besluit dat niets verandert

De VvE besluit om de gewenste aanpassingen niet te uit te voeren. Noah en Sophie vragen de rechter eerst om die afwijzing te vernietigen. Maar dat kan hier niet, omdat het besluit geen gevolgen heeft. Er verandert niets. De VvE betaalde de werkzaamheden niet en doet dat na de afwijzing nog steeds niet. Een besluit om iets niet te doen kan niet worden vernietigd. Daarnaast vragen Noah en Sophie de rechter om iets anders: vervangende toestemming om de werkzaamheden tóch op kosten van de VvE te laten uitvoeren.
Daarvoor moeten zij aantonen dat de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd. De kozijnen zijn weliswaar gemeenschappelijk, maar dat betekent niet automatisch dat de VvE de werkzaamheden moet laten uitvoeren. De rechter kijkt daarom of de VvE een redelijke grond heeft om geen werkzaamheden aan het kozijn en glas uit te voeren.

Geen glashelder bewijs

De condens is zichtbaar, maar de oorzaak is niet zo duidelijk. Op de foto’s zijn de slaapkamerramen flink beslagen. Noah en Sophie zeggen dat een koudebrug achter de radiator de condens veroorzaakt, maar een sterke onderbouwing ontbreekt. Volgens de rechter is daardoor onvoldoende onderbouwd dat er een bouwkundig gebrek is, en dus ontbreekt de noodzaak tot vervanging van kozijnen en glas.
Noah en Sophie wijzen op een rapport maar in dat rapport blijkt ook niet duidelijk dat er sprake is van een bouwkundig gebrek. Het vermeld een vermoeden van een koudebrug, omdat achter de beplating een holle ruimte zit waar mogelijk isolatie ontbreekt. Vanwege aanwezigheid van asbest is dat niet verder onderzocht. Het enige duidelijke bouwkundig gebrek is volgens de rechter de slecht sluitende balkondeur. De VvE zegt dat deze inmiddels is hersteld. Noah en Sophie zijn het daar niet mee eens, maar maken dat onvoldoende concreet. En zelfs als de deur nog slecht sluit, is dat geen reden om het kozijn en het glas te vervangen.

Voor eigen rekening

De VvE geeft toestemming aan leden om de kozijnen glas op eigen kosten te laten vervangen, en een aantal leden hebben dat al gedaan. Volgens de rechter staat het Noah en Sophie dus vrij hetzelfde te doen.
Omdat beide verzoeken worden afgewezen moeten Noah en Sophie € 720 aan proceskosten betalen.

De les voor VvE-leden

Kozijnen en glas in de gevel behoren meestal tot het gemeenschappelijke gedeelte. Dat betekent dat er een VvE-besluit nodig is. De VvE mag het verzoek om vervanging van de kozijnen en glas niet op onredelijke gronden weigeren. Als de VvE op onredelijke gronden weigert kan een vervangende machtiging van de rechter uitkomst bieden. Onderbouw je verzoek daarom goed. Laat onderzoeken welk gebrek er is, wat de oorzaak is en waarom juist deze werkzaamheden nodig zijn. Is er een duidelijk bouwkundig gebrek dan sta je sterker, zo blijkt uit deze zaak.

Dit voorbeeld is gebaseerd op de volgende uitspraak: ECLI:NL:RBNHO:2026:11632