VvE in de Rechtszaal - Het dak eraf

In een Rotterdams pand wonen drie eigenaren: Mark heeft op de begane grond een winkelruimte, Fatima woont op de eerste verdieping en Sven heeft de woning op de tweede en derde verdieping. Samen vormen zij een kleine VvE, met ieder een aandeel in het gebouw.
Sven wil zijn woning verduurzamen en beter gebruiken. Op het gemeenschappelijke dak komt een opbouw van ongeveer 15 vierkante meter: een overloop, bergruimte en plek voor onder meer een warmtepomp en een ventilatie-unit. De gemeente heeft daarvoor in 2022 een vergunning gegeven.
Maar een gemeentelijke vergunning staat los van de toestemming van de VvE. Mark tekent nog een gebruikersovereenkomst voor een dakterras met opbouw. De toenmalige eigenaar van de woning op de eerste verdieping doet dat niet en maakt bezwaar. Toch wordt de dakopbouw in 2023 geplaatst.

De splitsingsakte

Volgens de splitsingsakte zijn het dak, de schoorstenen en de ventilatiekanalen gemeenschappelijke zaken. Daar mag een eigenaar niet zelfstandig aan verbouwen. Bovendien bepaalt het reglement dat op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden is.
De rechtbank ziet de dakopbouw niet als een klein of tijdelijk bouwwerk. Sven heeft een deel van het gemeenschappelijke dak blijvend ingericht als ruimte voor zichzelf, inclusief installaties. Voor zo’n ingreep is een wijziging van de splitsingsakte nodig. In deze situatie moeten alle appartementseigenaren daaraan meewerken. De handtekening van Mark onder een gebruikersovereenkomst is dus niet genoeg. Ook is er geen geldig VvE-besluit genomen: er was geen vergadering waarin de opbouw werd goedgekeurd en de drie eigenaren hebben ook niet allemaal schriftelijk ingestemd.

Vervangende machtiging

Sven vraagt de rechter vervolgens om de situatie alsnog te regelen. Hij wil dat de splitsingsakte op bevel van de rechter wordt aangepast, zodat de dakopbouw bij zijn privégedeelte gaat horen. Als dat niet kan, vraagt hij om een vervangende machtiging: toestemming van de rechter in plaats van de medewerking van de andere eigenaren.
De rechtbank gaat daar niet in mee. Een rechter kan onder omstandigheden een wijziging van de splitsingsakte bevelen, maar die regeling is niet bedoeld om een verbouwing achteraf te legaliseren die zonder de vereiste instemming is uitgevoerd. Zeker niet nu een van de andere eigenaren destijds duidelijk bezwaar maakte.
Ook een vervangende machtiging komt er niet. Die is mogelijk als iemand zonder redelijke grond weigert mee te werken. Maar de bezwaren van Mark en Fatima zijn volgens de rechtbank niet onredelijk. Een stuk gemeenschappelijk dak zou zonder vergoeding exclusief aan Sven toevallen. Zijn belang om installaties buiten zijn woning te plaatsen weegt niet zwaarder dan het belang van de andere appartementseigenaren.
De dakopbouw moet daarom weg. Sven krijgt daarvoor drie maanden nadat het vonnis definitief is geworden. Daarna kan een dwangsom van € 250 per dag volgen, tot maximaal € 10.000. De rechter laat directe uitvoering achterwege, omdat onmiddellijke verwijdering kapitaalvernietiging zou betekenen.

De verdwenen kanalen

De ruzie gaat niet alleen over de opbouw. Sven heeft ook een gemeenschappelijke schoorsteen verwijderd waardoor de rookgasafvoerkanalen liepen. Ook twee inpandige ventilatiekanalen werden weggehaald. Een inspectie van de gemeente wees uit dat de winkel en de woning op de eerste verdieping daardoor geen goede rookgasafvoer meer hadden.
Sven stelt dat hij het kanaal van Fatima met toestemming heeft verwijderd; Fatima stelt van niet. De rechtbank laat dit in het midden. Het gaat er namelijk niet om Fatima toestemming heeft gegeven. Ventilatiekanalen staan uitdrukkelijk als gemeenschappelijk onderdeel in het splitsingsreglement. Ook een afzuigkanaal van een toilet valt daaronder, in tegenstelling tot wat Sven beweert. Voor verwijdering was dus eerst een VvE-besluit nodig.
Dat besluit ontbreekt. De rechter verplicht Sven daarom om nieuwe ventilatiemogelijkheden te realiseren voor Mark en Fatima. Hij mag binnen grenzen zelf bepalen hoe de kanalen lopen, maar zij moeten wel weer met de buitenlucht verbonden zijn. Voor het herstel krijgt hij vier maanden. Ook hierbij geldt een mogelijke dwangsom van € 250 per dag, met een maximum van € 10.000. De rookgasafvoerkanalen hadden ook niet zonder rechtsgeldig VvE-besluit mogen worden verwijderd. Sven moet ervoor zorgen dat ook de rookgasafvoerkanalen opnieuw moeten worden aangelegd, maar hoeft niet precies op de oude plek terug te komen. De gemeente moet de nieuwe plek voor de rookgasafvoerkanalen wel goedvinden, en ook moet de afvoer aan de bouwkundige eisen voldoen.

De les voor VvE’s

Voordat je aan een verbouwing begint, let dan goed op of je daarvoor toestemming nodig hebt van de VvE. In een kleine VvE kan dat overleg informeel, prettig en snel lijken. Maar juist bij grote verbouwingen is een duidelijk besluit waarin de VvE expliciet toestemming geeft onmisbaar. Controleer eerst de splitsingsakte en het reglement: is er toestemming van de VvE nodig? Bespreek de plannen op de vergadering en vraag de VvE om toestemming. Soms is alleen toestemming niet voldoende. Een permantente vergroting van een appartement door bijvoorbeeld een dakopbouw vereist wijziging van de splitsingsakte. Een omgevingsvergunning loopt parallel maar vervangt die VvE-stappen niet.

Dit voorbeeld is gebaseerd op de volgende uitspraak: ECLI:NL:RBROT:2026:5557 https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBROT:2026:5557