VvE in de rechtszaal: Te hoog gegrepen poolhouse

Naomi woont op de 22e verdieping van een groot appartementencomplex met ruim 300 woningen. Bij haar woning hoort een zwembad op de 23^e verdieping. Op deze verdieping bevindt zich ook de technische ruimte. In de zomer van 2025 laat zij naast dat zwembad een pool house bouwen, met een loungeruimte, eetkamer, keuken en berging.

Ook komen er zonnepanelen aan de gevel van de 23e verdieping. Een deel hangt bij roosters die zorgen voor luchttoevoer en ventilatie in het gebouw. In een technische ruimte plaatst Naomi onder meer een batterij, warmtepomp, airco-units en zwembadinstallaties.

Voor al deze aanpassingen heeft zij geen toestemming gevraagd aan de vergadering van eigenaars. Juist die toestemming is volgens de splitsingsakte nodig voor veranderingen aan gemeenschappelijke delen en voor het realiseren van een opbouw.

Geurklachten

Niet lang daarna ontvangt het bestuur klachten over stank. De VvE brengt de geur in verband met de bouwkundige ingrepen op het dak. De bouwer van het gebouw wijst op de zonnepanelen bij de ventilatieroosters. De zonnepanelen belemmeren de ventilatie van het gebouw wat voor stank kan zorgen. Ook de afvoer van regenwater verloopt door de komst van het poolhouse op de juiste manier.

Naomi erkent dat er stankoverlast is. Zij zegt dat de hemelwaterafvoer wordt aangepast en de luchtinlaat wordt verplaatst. Later verwijdert zij de zonnepanelen en de batterijen. De beugels en bedrading blijven echter aan de gevel hangen. De andere technische installaties staan nog in de technische ruimte

Volgens de akte

De VvE stapt naar de voorzieningenrechter. De centrale vraag is: welke delen zijn privé en welke zijn van iedereen? Dat maakt verschil, want een eigenaar mag zonder toestemming geen eigen spullen in een gemeenschappelijke ruimte plaatsen.

De rechter leest de splitsingsakte samen met de splitsingstekening. De grijs gearceerde delen gelden daarbij voorlopig als gemeenschappelijk; de witte delen als privé. De technische ruimte op de 23e verdieping is volgens die uitleg gemeenschappelijk. Alleen de ruimte voor techniek van het zwembad, het zwembad zelf en de trap naar Naomi’s dakterras behoren tot haar privégedeelte. Omdat de technische ruimte gemeenschappelijk is, mogen de warmtepompen, airco-units en zwembadinstallaties daar niet zonder toestemming staan. De rechter vindt het belangrijk dat de splitsingsakte leidend blijft, zeker in een complex met veel bewoners. Zo blijft helder wie verantwoordelijk is voor veiligheid, onderhoud en eventuele schade.

Het pool house

Over het pool house kiest de VvE een andere route. Zij vraagt niet om afbraak, maar om een aanpassing van de splitsingsakte en tekening. Op dit moment kan de situatie zo zijn dat de gevels en dak van het poolhouse tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren en dat kan niet de bedoeling zijn. In een gewijzigde splitsingsakte zal dit helder vastgelegd moeten worden. Naomi vindt dat niet nodig: volgens haar was het dak van het toekomstige pool house al voorzien in de oude tekening.

De rechter volgt haar daarin niet. De uitleg van Naomi is niet logisch. Dat zou namelijk betekenen dat er op de tekening een niet-bestaand dak staat. Dat is volgens de rechter niet aannemelijk. Naomi komt nog met het standpunt dat de splitsingsakte niet hoeft te worden aangepast omdat het poolhouse een ondergeschikt bouwwerk is. Ook hier gaat de rechter niet in mee. Het pool house is geen klein bijgebouw, zoals een pergola of eenvoudige overkapping. Met ruimtes om te verblijven, eten en koken is het een omvangrijke dakopbouw. Daardoor zijn er nieuwe gevels en een nieuw dak ontstaan, die op basis van de huidige splitsingsakte mogelijk gemeenschappelijk zouden zijn, hetgeen niet de bedoeling kan zijn.

Naomi moet daarom binnen zes maanden de noodzakelijke stappen zetten om de splitsingsstukken aan te passen. Zij hoeft niet te garanderen dat de wijziging ook werkelijk doorgaat: daarvoor is onder andere medewerking van alle appartementseigenaars nodig. Wel moet zij zelf het initiatief nemen, bijvoorbeeld met een voorstel en een vergadering.

Geen blanco cheque

De zonwering aan Naomi's woning levert de VvE een tegenvaller op. Ook daarvoor had zij geen toestemming gevraagd. Toch wijst de rechter de eis tot verwijdering af. De VvE had namelijk wel machtiging gekregen om te procederen over de zonnepanelen, batterijen en later het pool house, maar uit de vergaderstukken bleek niet dat de leden ook toestemming hadden gegeven voor een procedure over de zonwering. Zonder die specifieke machtiging kon de VvE deze vordering niet bij de rechter indienen.

De les voor VvE’s

Wijzigingen aan de gemeenschappelijke delen mogen niet worden uitgevoerd zonder toestemming van de vergadering. En voor uitbreiding van je appartement door bijvoorbeeld het realiseren van een dakopbouw heb je medewerking van de overige eigenaars in het gebouw nodig. Heeft een eigenaar wijzigingen uitgevoerd en moet de VvE voor herstel daarvan naar de rechter? Dan is een duidelijk besluit van de Algemene Ledenvergadering nodig waarin staat vermeld voor welke vorderingen mag worden geprocedeerd.

Dit voorbeeld is gebaseerd op de volgende uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2026:6954