VvE en verplichtingen

Als VvE moet je aan een aantal verplichtingen voldoen. Zo is inschrijving bij de Kamer van Koophandel verplicht, moet je een reservefonds hebben en een opstalverzekering regelen. Lees wat je als VvE allemaal voor elkaar moet hebben.

Hoe richt je een VvE op?

De oprichting van een VvE gebeurt in een splitsingsakte, door een notaris opgesteld. Deze akte beschrijft de opsplitsing van het gebouw in appartementsrechten (appartementen). Na oprichting is inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK) verplicht. Op de website van de Kamer van Koophandel vind je hierover meer informatie.

Onderhoud en reservefonds

Een VvE moet in een reservefonds geld reserveren voor onderhoud aan het appartementencomplex. 

Welke verzekeringen moet een VvE hebben?

Twee verzekeringen zijn voor een VvE verplicht: een opstalverzekering en een aansprakelijkheidsverzekering. Sluit je als VvE een opstalverzekering af, laat hier dan een appartementenclausule in opnemen. Hierin staat dat de verzekeraar ook schade vergoedt die door één van de appartementseigenaren wordt veroorzaakt. Controleer daarnaast of glas is meeverzekerd; vaak heb je een aparte glasverzekering nodig.

Naast een opstalverzekering is een aansprakelijkheidsverzekering verplicht. Deze dekt bijvoorbeeld schade aan een auto als een stuk dakbedekking naar beneden valt. Verzekeringen die niet verplicht zijn maar wel aan te raden, zijn een aansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders en een rechtsbijstandsverzekering. Hiermee ben je verzekerd bij schade door het handelen van een bestuurder en bij een juridisch conflict met bijvoorbeeld een aannemer. 

Hoe vaak moet een VvE vergaderen?

Als VvE moet je minimaal één keer per jaar vergaderen. Het bestuur presenteert tijdens deze bijeenkomst de jaarrekening en het jaarverslag. Vaker vergaderen kan natuurlijk, als het bestuur het nodig vindt of als de VvE-leden om een vergadering vragen. Meestal heb je hiervoor 10% van de stemgerechtigde leden nodig. Het bestuur moet voorafgaand aan de vergadering een agenda rondsturen.

Welke documenten heeft een VvE nodig?

Als VvE heb je een splitsingsakte en een splitsingsreglement. Daarnaast is een huishoudelijk reglement handig, maar niet verplicht.

Splitsingsakte

De splitsingsakte, opgesteld door een notaris, vertelt hoe het pand is ‘opgesplitst’ en wie waar recht op heeft (de appartementsrechten). In de splitsingsakte moet staan:

  • De locatie van het gebouw en de grond.
  • Een omschrijving van wat er allemaal bij het gebouw hoort, en welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privé.
  • Hoe de appartementsrechten bij het Kadaster zijn vastgelegd en wie de appartementseigenaar is.
  • Welk splitsingsreglement van toepassing is.

    Splitsingsreglement

    Het splitsingsreglement van een VvE is een onderdeel van de splitsingsakte en bepaalt de rechten en plichten van een VvE en de verschillende appartementseigenaren. In het splitsingsreglement moeten onder meer bepalingen staan over:

    • de kosten en schulden die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen.
    • het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en zaken.
    • hoe het gebouw verzekerd is.
    • de oprichting en statuten van de VvE.
    • welk aantal stemmen iedere appartementseigenaar heeft.

    Modelsplitsingsreglement

    Een VvE kan in de splitsingsakte verwijzen naar een modelsplitsingsreglement. Een nieuwe VvE kiest meestal voor het meest recente exemplaar. Omdat oudere reglementen niet vervallen zodra de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een nieuwe publiceert, bestaan er vijf versies naast elkaar: reglementen uit 1973198319922006 en 2017

    Het nieuwste modelreglement, uit 2017, is gebaseerd op dat van 2006. Belangrijke aanvullingen zijn regels over oplaadpunten voor elektrische auto’s en hoe VvE’s moeten sparen voor onderhoud.

    Een nieuw modelreglement geldt dus niet automatisch voor bestaande VvE’s. Als een VvE het nieuwe reglement wil gebruiken, moet een notaris of gespecialiseerd advocaat de splitsingsakte wijzigen.

    Huishoudelijk reglement

    In een huishoudelijk reglement staan de leefregels die de eigenaren met elkaar hebben afgesproken. Voorbeelden hiervan zijn afspraken over het leggen van harde vloeren (in verband met geluidsoverlast) of over het niet ophangen van de was aan de voorzijde van het gebouw. 

    De regels in het huishoudelijk reglement zijn bedoeld om het appartement er goed uit te laten zien en het woonplezier van de bewoners te vergroten. De regels in een huishoudelijk reglement mogen slechts aanvullend zijn op het splitsingsreglement. 

    AVG

    Op 25 mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) in werking gereden. Als VvE verwerkt u persoonsgegevens van leden, waardoor u ook te maken heeft met deze nieuwe privacywet. Ontdek wat de AVG betekent voor VvE’s.

    Veelgestelde vragen over VvE's

    Het splitsingsreglement van onze VvE stamt uit 1973. Is dat erg?

    Nee, niet per se. Het nieuwste modelsplitsingsreglement is van 2017, de oudere zijn opgesteld in 1973, 1983, 1992 en 2006. Het reglement van 2017 is natuurlijk wel wat meer toegespitst op deze tijd. En er staan meer bepalingen in.

    Vaak wordt bij de splitsing van een nieuwbouwcomplex gekozen voor het meest recente reglement, maar dat is niet verplicht. Soms wijkt de VvE in de splitsingsakte af van een of meer artikelen uit het modelreglement. Dan moet voor het artikel in het modelreglement het afwijkende artikel in de splitsingsakte worden gelezen.

    De VvE kan het splitsingsreglement actualiseren. Dan moet de splitsingsakte worden aangepast. Laat dit alleen doen door een notaris of gespecialiseerd advocaat.

    Moet je een slapende VvE inschrijven bij de Kamer van Koophandel?

    Ja, sinds juli 2008 moet elke VvE zich inschrijven bij de Kamer van Koophandel. Ook VvE’s die niet actief zijn. Inschrijven is verplicht, zodat bedrijven en vakmensen, zoals schilders en verzekeraars, weten met wie ze zaken doen.

    Leden van slapende VvE’s moeten een vergadering beleggen en een bestuurder benoemen. Dat is één persoon, tenzij anders in de statuten staat. Alleen de bestuurder kan de VvE inschrijven in het Handelsregister, dat kost € 50.

    Ondanks de wettelijke verplichting staat nog steeds een groot aantal VvE’s niet ingeschreven. Op grond van de Wet op de economische delicten plegen deze VvE’s een misdrijf en zou het Openbaar Ministerie de VvE kunnen vervolgen. De inschrijfplicht geldt niet voor VvE’s met een splitsingsakte van voor 1 december 1972.

    Mag een VvE huisdieren verbieden?

    Als het splitsingsreglement de ruimte biedt, mogen er in het huishoudelijk reglement regels worden opgenomen over privégedeeltes van een appartementengebouw. 

    Als er tijdens een vergadering met de appartementseigenaren wordt besloten dat het huishoudelijk reglement wordt aangepast, kunnen appartementseigenaren dit besluit aanvechten bij de kantonrechter. Als VvE moet je dan aantonen waarom je deze beperking wil opnemen. De rechter maakt dan een belangenafweging.

    Een geheel verbod op het houden van huisdieren is ingrijpend, maar kan toelaatbaar zijn als het noodzakelijk is om het leef- en woongenot van bewoners te beschermen. Als dat het geval is, mogen appartementseigenaren hun huidige huisdier houden, maar mogen toekomstige bewoners geen huisdieren en bestaande bewoners geen nieuwe dieren houden in het appartementengebouw.

    Wat zijn de nadelen van een slapende VvE?

    Een slapende VvE heeft best wat nadelen. Een gezonde VvE reserveert geld voor grote en kleine onderhoudswerkzaamheden, onderhoudt het gebouw, heeft een collectieve opstalverzekering, staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en vergadert geregeld. 

    Een slapende VvE heeft deze dingen niet georganiseerd. Als het complex slecht onderhouden is, kan de gemeente in het uiterste geval de bewoners dwingen het pand te renoveren. Wanneer de VvE hiervoor geen geld heeft gereserveerd, draaien de individuele bewoners op voor de kosten. 

    Ander probleem is dat banken vaak geen hypotheek geven aan mensen die een appartement willen kopen dat onderdeel is van een slapende VvE.

    Geldt het nieuwste Modelreglement (uit 2017) ook voor onze VvE?

    Het nieuwe reglement is niet automatisch van toepassing op alle VvE's. Het Modelreglement 2017 wordt vooral gebruikt bij nieuwe splitsingen. Bijvoorbeeld bij een nieuwbouwappartementencomplex.

    Langer bestaande VvE's die het reglement van 2017 willen gebruiken, moeten eerst de splitsingsakte wijzigen. Dit is een langdurig proces en een taak voor de notaris.

    Het Modelreglement 2017 is gebaseerd op het recentste, dat uit 2016. Maar er is een aantal belangrijke bepalingen toegevoegd. Bijvoorbeeld dat VvE's moeten sparen voor onderhoud aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan of 0,5 % van de herbouwwaarde opzij moeten leggen.

    Ander verschil met eerdere reglementen is dat er nu aandacht is voor oplaadpunten voor elektrische auto's en het verhuren van een appartement aan toeristen.

    Meer over de VvE

    Zo is een VvE opgebouwd

    Hoe is een VvE opgebouwd? Welke organen zijn er en wat zijn hun taken? Organen en hun taken

    Hoe je als VvE onderhoud regelt

    Hoe regel je als VvE onderhoud aan het appartementencomplex? En hoe kun je onderhoudskosten financieren? VvE en onderhoud

    Verduurzamen als VvE

    Wil je als VvE het complex verduurzamen, dan zijn er verschillende mogelijkheden. Ontdek welke. VvE en verduurzamen

    Onze diensten voor VvE's