VvE en verplichtingen
Als VvE moet je aan een aantal verplichtingen voldoen. Zo is inschrijving bij de Kamer van Koophandel verplicht, moet je een reservefonds hebben en een opstalverzekering regelen. Lees wat je als VvE allemaal voor elkaar moet hebben.
Hoe richt je een VvE op?
De oprichting van een VvE gebeurt in een splitsingsakte, door een notaris opgesteld. Deze akte beschrijft de splitsing van het gebouw in appartementsrechten (appartementen). Na oprichting is inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK) verplicht. Op de website van de Kamer van Koophandel vind je hierover meer informatie.
Onderhoud en reservefonds
Een VvE moet in een reservefonds geld reserveren voor onderhoud aan het appartementencomplex.
Welke verzekeringen moet een VvE hebben?
Een opstalverzekering is voor de VvE verplicht. Sluit je als VvE een opstalverzekering af, laat hier dan een appartementenclausule in opnemen. Deze speciale appartementenclausule regelt dat als een eigenaar schade heeft veroorzaakt, de verzekeraar niet kan weigeren de schadepenningen aan de VvE uit te keren. Controleer daarnaast of glas is meeverzekerd; vaak heb je een aparte glasverzekering
nodig.
Naast een opstalverzekering is vanaf een MR 1983 een aansprakelijkheidsverzekering verplicht. Deze dekt bijvoorbeeld schade aan een auto als een stuk dakbedekking naar beneden valt. Verzekeringen die niet verplicht zijn maar wel aan te raden, zijn een aansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders en een rechtsbijstandsverzekering. Hiermee ben je verzekerd bij schade door het handelen van een bestuurder en bij een juridisch conflict met bijvoorbeeld een aannemer.
Hoe vaak moet een VvE vergaderen?
Als VvE moet je minimaal één keer per jaar vergaderen. Het bestuur presenteert tijdens deze bijeenkomst de jaarrekening en het jaarverslag. Vaker vergaderen kan natuurlijk, als het bestuur het nodig vindt of als de VvE-leden om een vergadering vragen. Meestal heb je hiervoor 10% van de stemgerechtigde leden nodig. Het bestuur moet voorafgaand aan de vergadering een agenda rondsturen.
Welke documenten heeft een VvE nodig?
Als VvE heb je een splitsingsakte en een splitsingsreglement. Daarnaast is een huishoudelijk reglement handig, maar niet verplicht.
Splitsingsakte
De splitsingsakte, opgesteld door een notaris, vertelt hoe het pand is ‘opgesplitst’ en wie waar recht op heeft (de appartementsrechten). In de splitsingsakte moet staan:
- De locatie van het gebouw en de grond.
- Een omschrijving van wat er allemaal bij het gebouw hoort, en welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privé.
- Hoe de appartementsrechten bij het Kadaster zijn vastgelegd en wie de appartementseigenaar is.
- Welk splitsingsreglement van toepassing is.
Splitsingsreglement
Het splitsingsreglement van een VvE is een onderdeel van de splitsingsakte en bepaalt de rechten en plichten van een VvE en de verschillende appartementseigenaren. In het splitsingsreglement moeten onder meer bepalingen staan
over:
- de kosten en schulden die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen.
- het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en zaken.
- hoe het gebouw verzekerd is.
- de oprichting en statuten van de VvE.
- welk aantal stemmen iedere appartementseigenaar heeft.
Modelsplitsingsreglement
De notaris verwijst in de splitsingsakte meestal naar een Modelsplitsingsreglement. Voor een nieuwe splitsing en nieuwe VvE kiest de notaris vaak voor het meest recente exemplaar. Omdat oudere reglementen niet vervallen zodra de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een nieuwe publiceert,
bestaan er vijf versies naast elkaar: reglementen uit 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017.
Het Modelreglement, uit 2017, is gebaseerd op dat van 2006. Belangrijke aanvullingen zijn regels over oplaadpunten voor elektrische auto’s en hoe VvE’s moeten sparen voor onderhoud.
Op 16 augustus 2021 is het Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten kleine Vereniging van Eigenaars 2021 (MR 2021) vastgesteld en ingeschreven. Dit reglement is gemaakt voor 2 tot 3 appartementsrechten en te gebruiken tot 5 appartementsrechten. Omdat kleine VvE's vaak geen beheerder hebben, is het reglement een stuk eenvoudiger en praktischer opgezet dan andere Modelreglementen. Een aantal voorbeelden zijn:
- Besluiten worden genomen met een gewone meerderheid.
- Er zijn zo min mogelijk zaken gemeenschappelijk.
- De verplichting tot kascontrole vervalt als alle VvE-leden akkoord zijn met de jaarrekening.
- Alle VvE-leden die eigenaar zijn, zijn ook bestuurder. Levert een eigenaar het appartement aan een derde? Dan is hij bestuurder af. De nieuwe eigenaar (de koper) zal moeten worden benoemd door de vergadering.
Huishoudelijk reglement
In een huishoudelijk reglement staan de leefregels die de eigenaren met elkaar hebben afgesproken. Voorbeelden hiervan zijn afspraken over
het leggen van harde vloeren (in verband met geluidsoverlast) of over het niet ophangen van de was aan de voorzijde van het gebouw.
De regels in het huishoudelijk reglement zijn bedoeld om het appartement er goed uit te laten zien en het woonplezier van de bewoners te vergroten. De regels in een huishoudelijk reglement mogen slechts aanvullend zijn op het splitsingsreglement.
AVG
Op 25 mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) in werking gereden. Als VvE verwerkt u persoonsgegevens van leden, waardoor u ook te maken heeft met deze nieuwe privacywet. Ontdek wat de AVG betekent voor VvE’s.