Regels hypotheekverstrekking

Maximale hypotheek 

Een bank, verzekeraar of andere geldverstrekker houdt bij bepaling van de maximale hypotheek rekening met 4 factoren: 

• Het inkomen
• De marktwaarde van de woning
• Financiële verplichtingen
• De rente

Benieuwd naar wat je kunt lenen? Bereken je hypotheek

Inkomen

Voor de hypotheekverstrekking moeten je maandelijkse hypotheeklasten passen binnen je totale inkomen. In de wet staat daarom welk percentage van je inkomen besteed mag worden aan hypotheeklasten. Dit is bepalend voor je maximale hypotheek. Hoe hoger je vaste bruto inkomen, des te meer je kunt lenen.

Inkomsten en uitgaven

Marktwaarde

Naast de inkomenseis telt voor hypotheekverstrekking ook de 'marktwaarde' van de woning mee. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:

• De koopprijs van de woning
• De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen
• De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw
• Een modelmatige waardebepaling of desktoptaxatie, de hypotheeksom moet dan onder de 90% waarde woning blijven
• Hybride taxatie bijvoorbeeld Desktop Taxatie, de hypotheeksom moet onder de 90% waarde woning blijven.

Voorwaarde voor het verstrekken van de hypotheek is dat je voor de aankoop van de woning in 2022 maximaal 100% van de marktwaarde mag lenen.

De bijkomende kosten moet je zelf betalen.

Bestaande leningen

Bij een hypotheekverstrekking wordt er onder meer gekeken naar eventuele leningen (consumptief krediet of bijvoorbeeld private lease) die je al hebt. Door deze leningen heb je namelijk financiële verplichtingen en daardoor minder ruimte in je inkomen om bijvoorbeeld de hypotheeklasten te betalen. Deze schuld telt voor 2% van de kredietgrens (maximale bedrag dat je kunt opnemen binnen de lening) per maand mee als 'financiële verplichting'. Of de geldverstrekker gaat uit van de werkelijke last. Deze voorwaarde van de hypotheekverstrekking is bedoeld om ervoor te zorgen dat je niet te veel schulden op je neemt.

Studieschuld

Vrijwel iedereen die nu een hypotheek aanvraagt, is met zijn of haar studie begonnen voor 1 september 2015. Deze woningkopers vallen onder de oude voorwaarden voor hypotheekverstrekking. Dat betekent dat bij een hypotheekaanvraag 0,65% (2023) van de studieschuld meetelt. Betaal je per 1 januari 2023 een rente van 1,78% voor de studieschuld dan rekent de geldverstrekker met 0,75%. De geldverstrekker gaat uit van de oorspronkelijke studieschuld, heb je extra afgelost dan mag je dat bedrag aftrekken van de oorspronkelijke schuld. Bij een studieschuld van bijvoorbeeld € 10.000 gaat de bank ervan uit dat je hiervoor een maandlast hebt van € 65 (0,65%) of € 75 (0,75%).

Heb je een studieschuld opgebouwd vanaf 1 september 2015? Deze groep valt dan onder de nieuwe voorwaarden voor de hypotheekverstrekking. Dan telt 0,35% (2023) van de studieschuld mee bij de hypotheekaanvraag. In het oude leenstelsel hadden afgestudeerden een gemiddelde studieschuld van € 10.000. Dat beperkt de maximale hypotheek met zo'n € 15.250 (075%). Bij het nieuwe leenstelsel levert een studieschuld van € 10.000 ongeveer een € 7.100 lagere hypotheek op.

Bereken met onze rekenhulp hoeveel minder je kunt lenen met een studieschuld.

Aflossingsplicht

Sinds 2013 heb je niet meer bij alle hypotheekvormen recht op hypotheekrenteaftrek. Als je (extra) geld gaat lenen en recht op hypotheekrenteaftrek wilt hebben, moet je deze lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) aflossen via maandelijkse aflossing. Dat betekent dat je nog maar kunt kiezen tussen twee leningsvormen: een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Voor bestaande hypotheken geldt een overgangsrecht.

Overwaarde

Bij verkoop van je huidige woning wordt uit de opbrengst eerst je hypotheek afgelost. Als je daarna nog geld overhoudt, is er sprake van overwaarde. Koop je niet direct een andere woning, dan moet je volgens de bijleenregeling de overwaarde besteden wanneer je binnen drie jaar weer een andere woning koopt. Gebruik je de overwaarde niet, maar sluit je voor dat deel een nieuwe hypotheek af? Dan heb je over dat deel geen recht op renteaftrek.

Restschuld

Je hebt een restschuld als je woning minder oplevert dan je openstaande hypotheekschuld op het moment van overdracht bij de notaris. De regels van hypotheekverstrekking laten toe dat je een restschuld mag meefinancieren als je een nieuwe woning koopt. Een aantal geldverstrekkers biedt onder voorwaarden deze hypotheek aan eigen klanten.

Verkopen met restschuld

Energiebesparing

Als je energiebesparende voorzieningen financiert, mag je in 2023 tot 106 % (in plaats van 100 %) van de waarde van de woning lenen. Bij de inkomenstoetsing, waarmee wordt bepaald hoeveel je kunt lenen, blijven investeringen in energiebesparing tot maximaal € 9.000 buiten beschouwing. Koop je een woning met energielabel A++ afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van maximaal 0,6 die is afgegeven voor 1 januari 2021 en bij geldig energielabel van minimaal A+++ is, welk energielabel is afgegeven na 1 januari 2021; mag er ook een bedrag van € 9.000 buiten beschouwing worden gelaten. Bij een nul-op-de-meter woning is dit zelfs € 25.000 met energieprestatiegarantie en € 15.000 zonder energieprestatiegarantie en energie-index of een energie-coëfficiënt gelijk aan of lager dan nul is afgegeven. Je inkomen moet wel minimaal € 33.000 zijn. Informeer bij je hypotheekadviseur naar de mogelijkheden.

Geld lenen voor energiebesparing

Wat mag je lenen? Een rekenvoorbeeld

• Je vaste inkomen is € 50.000 bruto per jaar, leeftijd 40 jaar.
• Je koopt je eerste huis: een leuk appartement van € 190.000.

Je financieringsplaatje ziet er als volgt uit:

• Als je tegen 4,0% rente leent, dan mag je op je inkomen circa € 210.000 hypothecair lenen in 2023.
• Er geldt ook een maximum op basis van de waarde van de woning. Als de verbouwing bijvoorbeeld leidt tot € 6.000 waardevermeerdering, dan is de marktwaarde na verbouwing € 196.000. Je mag hiervan maximaal 100 % lenen: dat is € 196.000.
• Daarnaast moet je weten hoeveel geld je nodig hebt om de woning, de bijkomende kosten en de verbouwing te bekostigen. Hieronder een overzicht van de kosten:

Koopsom	€ 190.000
Verbouwingskosten	€ 10.000
Bijkomende kosten*	€ 11.500
Totaal benodigd	€ 211.500

 *) de bijkomende kosten (gesteld op ca. 6 % van de koopsom) bestaan uit: overdrachtsbelasting (2 %), kosten hypotheekadvies, aankoopmakelaar, notaris- en kadasterkosten hypotheekakte en leveringsakte, taxatie en borgtochtprovisie NHG.

 Hoe kan dit worden gefinancierd? 

Totaal benodigd bedrag	€ 211.500
Maximale hypotheek (o.b.v marktwaarde)	€ 196.000
Anders te financieren*	€ 15.500

*) Dit kan uit eigen middelen of een andere lening, mits het inkomen voldoende is.

Nationale Hypotheek Garantie

Als je een hypotheekverstrekking wilt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden specifieke voorwaarden. Je kunt een hypotheek met NHG aanvragen via je geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of je aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet.