De maximale hypotheek berekenen gebeurt op basis van drie factoren: het inkomen, de waarde van de koopwoning en eventuele financiële verplichtingen.
Een huiseigenaar betaalt elke maand hypotheeklasten. Die hypotheeklasten moeten passen bij het inkomen. Of, als je samen een huis koopt, bij het gezamenlijke inkomen. In de wet staat welk percentage van het inkomen besteed mag worden aan de hypotheeklasten. Daarbij geldt: hoe hoger het bruto inkomen, hoe meer je kunt lenen.
Vroeger was het makkelijk om meer te lenen dan de woning waard was. Een behoorlijk risico, want als de waarde van de woning daalt, zoals tijdens de crisis van 2008, stijgt de schuld. Daarom is ‘loan to value’ bedacht: het bedrag dat je maximaal mag lenen, moet in verhouding staan tot het huis dat je koopt. In 2019 mag je nog 100 % van de woningwaarde lenen. Bijkomende kosten moet je met eigen geld betalen.
Wie bepaalt de marktwaarde van de woning? De hypotheekverstrekker bepaalt de marktwaarde op basis van de koopprijs of taxatiewaarde van het huis. Daarbij kan hij ook rekening houden met de grondprijs (nieuwbouw) en eventuele verbouwingskosten. Bij een modelmatige waardebepaling moet de hypotheeksom minder dan 90% van de waarde van de woning blijven.
Wie financiële verplichtingen heeft, kan maandelijks minder geld uitgeven. Denk aan een studieschuld, een lening of partneralimentatie. Daarom controleren hypotheekverstrekkers bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) of je leningen en/of betalingsachterstanden hebt. Een studieschuld staat niet bij het BKR geregistreerd, maar moet je zelf melden. De hypotheekverstrekker gaat ervan uit dat je elke maand 2% van jouw schulden moet terugbetalen. Bij een studieschuld is dit voor 1 september 2015 0,75% en voor studieschulden vanaf 1 september 2015 0,45%. En dat heeft invloed op hoeveel je kunt lenen.
