Maximale hypotheek berekenen

Hoeveel je maximaal kunt lenen voor een woning is wettelijk vastgelegd. Zo kom je als huiseigenaar niet in de financiële problemen. Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?

De maximale hypotheek berekenen gebeurt op basis van vier factoren: het inkomen, de waarde van de woning, eventuele financiële verplichtingen en de hypotheekrente.

1. Het inkomen

Het inkomen is één van de belangrijkste factoren voor het bepalen van de maximale hypotheek. Daarbij geldt: hoe hoger het bruto inkomen, hoe meer je kunt lenen. Hypotheekverstrekkers kijken ook naar het soort inkomen. Heb jij een vast inkomen, ben je zzp'er of flexwerker, dan is dat bepalend voor het vaststellen van het inkomen.

Ben je zzp'er of ondernemer, dan kijken hypotheekverstrekkers voor het bepalen van je maximale hypotheek naar je gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren. Het inkomen in het laatste jaar geldt hierbij als maximum. Nationale hypotheek Garantie (NHG) stelt de inkomensverklaring ondernemer verplicht.

Wil je een hypotheek sluiten zonder vast contract, dan zijn er verschillende mogelijkheden. Uitzendkrachten kunnen bijvoorbeeld gebruikmaken van de perspectiefverklaring. En voor de flexwerker is er een mogelijkheid met de inkomensbepaling loondienst.

2. Waarde woning

Vroeger was het makkelijk om meer te lenen dan de woning waard was. Een behoorlijk risico, want als de waarde van de woning daalt, zoals tijdens de crisis van 2008, stijgt de schuld. Daarom is ‘loan to value’ bedacht: het bedrag dat je maximaal mag lenen, moet in verhouding staan tot het huis dat je koopt. In 2019 mag je nog 100 % van de woningwaarde lenen. Bijkomende kosten moet je met eigen geld betalen.

Wie bepaalt de marktwaarde van de woning? De hypotheekverstrekker bepaalt de marktwaarde op basis van de koopprijs of taxatiewaarde van het huis. Daarbij kan hij ook rekening houden met de grondprijs (nieuwbouw) en eventuele verbouwingskosten. Bij een modelmatige waardebepaling moet de hypotheeksom minder dan 90% van de waarde van de woning blijven.

3. Financiële verplichtingen

Wie financiële verplichtingen heeft, kan maandelijks minder geld uitgeven. Denk aan een studieschuld, een lening of een auto op basis van private lease. Daarom controleren hypotheekverstrekkers bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) of je leningen en/of betalingsachterstanden hebt. Een studieschuld staat niet bij het BKR geregistreerd, maar moet je zelf melden. De hypotheekverstrekker gaat ervan uit dat je elke maand 2% van jouw schulden moet terugbetalen. Bij een studieschuld is dit voor 1 september 2015 0,75% en voor studieschulden vanaf 1 september 2015 0,45%. En dat heeft invloed op hoeveel je kunt lenen.

4. Hypotheekrente

De hypotheekrente speelt ook een belangrijke rol bij het berekenen van de maximale hypotheek. De hypotheekrente bepaalt namelijk de hoogte van de woonquote. De woonquote is het percentage van jouw inkomen dat je mag hebben als hypotheeklast aan aflossing en rente. 

Kies je voor een rentevaste periode van 10 jaar of langer, dan mag de werkelijke rente van je hypotheek gebruikt worden om de maximale hypotheek te bepalen. Wanneer je een rentevaste periode kiest die korter is dan 10 jaar, dan moet de rente gehanteerd worden die ieder kwartaal door de AFM wordt vastgesteld. Deze rente is hoger dan de werkelijke rente.

Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan rekent de geldverstrekker bij een rentevaste periode van 10 jaar en langer met de NHG-rente. Het verschil tussen een hypotheek met of zonder NHG is maximaal 0,7 %.

Bekijk het actuele renteoverzicht

Over de auteur

Karin Boog is financieel specialist bij Vereniging Eigen Huis.
Voor het berekenen van de maximale hypotheek zijn vier factoren belangrijk: inkomen, waarde woning, financiële verplichtingen en de rente.
Karin Boog

Ook interessant

Wat is NHG?
Wat is NHG, wanneer kom je hiervoor in aanmerking en hoe vraag je NHG aan? Zo werkt NHG
E-book 'Financieren'
In dit e-book leggen we uit welke hypotheekvormen er zijn en wat er bij een hypotheekaanvraag komt kijken. Inclusief handige checklists! Download het e-book
Onze diensten
Van hypotheekadvies tot een bouwkundige keuring: ontdek hoe we jou kunnen helpen bij het kopen van woning. Bekijk onze diensten