Verborgen gebreken bij koop en verkoop

Wie een bestaand huis koopt, koopt de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning goed te kennen: de koper heeft een onderzoeksplicht. 

De verkoper heeft een mededelingsplicht, dat wil zeggen dat hij verplicht is om alle gebreken mee te delen aan de (aspirant) koper.  

Vanaf de eigendomsoverdracht komen eventuele gebreken aan de woning voor rekening van de koper. Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarin de verkoper toch aansprakelijk kan zijn:

  • Bij een ernstig gebrek
  • Bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.

Ernstig gebrek

Een gebrek is ernstig wanneer het normaal gebruik van het huis in de weg staat. Bijvoorbeeld een rotte dakconstructie. 

De koper mag op grond van de koopovereenkomst verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik ervan. (Of voor bijzonder gebruik, dat in de koopovereenkomst expliciet afgesproken is.)

De verkoper is bij een ernstig gebrek aansprakelijk, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was.

Clausules

Soms wordt in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen. Hierin wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning.

Ook wordt regelmatig een zogenoemde niet-zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst, bijvoorbeeld als er sprake is van een voormalige huurwoning. Hierin geeft de verkoper aan dat hij het huis niet zelf heeft bewoond en dat hij daarom niet op de hoogte is van de staat van de woning. De bedoeling van beide clausules is om aansprakelijkheid van de verkoper jegens de koper voor gebreken te beperken of uit te sluiten. In hoeverre de clausules de rechten van koper beperken, hangt af van de exacte formulering.

Niet gemeld gebrek

Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, is de verkoper alleen aansprakelijk als het gebrek er al was voor de overdracht, en als de verkoper wist van het bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In het laatste geval is de mededelingsplicht geschonden.

Is er sprake van een verborgen gebrek, ga dan naar het stappenplan van Vereniging Eigen Huis. 

Stappenplan

Heeft uw huis een verborgen gebrek? Volg de punten uit ons stappenplan.

Stappenplan verborgen gebreken