Kennisbank

Welk gedeelte van mijn dijkwoning is vrijgesteld voor de WOZ?

In de Wet WOZ geldt een vrijstelling voor waterverdedigings- en waterbeheersingswerken. Hier krijg je mee te maken als je woning op een dijk of kade ligt. De vrijstelling voor de WOZ geldt alleen voor het gedeelte van het perceel dat onderdeel uitmaakt van de dijk, met uitzondering van het woongedeelte dat daarop ligt en de ondergrond daarvan. Die dijk of kade is weliswaar jouw eigendom, maar in beheer bij een waterschap. 

Keur

Voor een dijk, kade of een ander waterverdedigings- of beheersingswerk gelden bepaalde geboden en verboden. Deze zijn geregeld in een Keur. Zo moet je aan het waterschap bijvoorbeeld toegang verlenen tot de grond en ze ook in staat stellen om onderhoud aan de dijk te plegen. Omdat je deze verplichting hebt, wordt de dijk of kade niet meegenomen in de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is daarom lager dan de werkelijke waarde.

Jouw waterschap kan aangeven of voor het dijklichaam waarop de woning ligt de Keur geldt en daarmee de vrijstelling van toepassing is.

Legger

Bij de Keur behoort een legger. Dit is de kaart waarop staat wat het gebied is waarover het waterschap zeggenschap heeft. Aan de hand van de legger kun je dus zien welk gedeelte van jouw perceel onder het beheer van het waterschap valt.

Uitspraak Hoge Raad

In 2017 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan wanneer de vrijstelling voor waterverdedigings- of waterbeheersingswerken moet worden toegepast. De uitspraak van de Hoge Raad heeft in het algemeen alleen gevolgen voor WOZ-aanslagen die gemeenten na de datum van de uitspraak hebben opgelegd.

Wil je voor de oude WOZ-waarden een ambtshalve vermindering? Dit kan alleen wanneer je van mening bent dat de WOZ-waarde minimaal 20 % (en € 5.000) te hoog is vastgesteld. Je moet aangeven waarom je van mening bent dat de WOZ-waarde te hoog is. De maximale termijn waarover ambtshalve vermindering wordt verleend is 5 jaar. Een verzoek om ambtshalve vermindering heeft alleen zin wanneer de vrijstelling voor 2020 of later niet zou zijn toegepast. Of dat het geval is, kun je zien in het taxatieverslag.

Weigert de gemeente om de WOZ-waarde te verlagen na een verzoek om ambtshalve vermindering? Dan kun je hiertegen niet in beroep bij de rechtbank. Daarmee staat de WOZ-waarde vast. Is de bezwaartermijn van 6 weken nog niet verlopen, dan kun je uiteraard in bezwaar en ook in beroep. De minimale criteria van 20% en € 5.000 zijn dan niet van toepassing.

In 2018 heeft de Hoge Raad opnieuw een uitspraak gedaan over dijkwoningen. In deze uitspraak heeft de Hoge Raad de reikwijdte van de vrijstelling aanzienlijk ingeperkt. Alleen de dijk zelf, met uitzondering van het woongedeelte en de ondergrond daarvan, valt onder de vrijstelling. De beschermzone die om de dijk heen ligt - en vaak ook in beheer is van het waterschap - valt dus niet onder de WOZ-vrijstelling en wordt dus gewoon meegenomen in de waardebepaling.

Gevolgen vrijstelling voor de verkoopprijs 

Dat een deel van de grond bij de woning is vrijgesteld voor de WOZ heeft waarschijnlijk niet snel gevolgen voor de verkoopprijs van je woning. Dat een gedeelte van de grond is vrijgesteld voor de WOZ betekent niet dat dat deel geen waarde heeft, zeker wanneer de woning ligt op een populaire locatie. De mogelijkheid bestaat echter dat potentiële kopers alleen kijken naar de WOZ-waarde en denken dat je woning minder waard is dan je ervoor vraagt en dan ook een lager bod uitbrengen. Je kunt dit voorkomen door een taxatie uit te laten voeren om een juiste verkoopwaarde vast te stellen. 

Gevolgen vrijstelling voor de hypotheek

De waarde van je woning speelt ook bij de hypotheek een belangrijke rol. Bijvoorbeeld bij het bepalen van de hoogte van de hypotheekrente. Je kunt bij de geldverstrekker met een taxatierapport de actuele marktwaarde van je woning aantonen. Een lagere WOZ-waarde hoeft ook hier dus geen belemmering te zijn.  

Aandachtspunten

• Een verlaging van de WOZ leidt tot een lagere onroerendezaakbelasting (ozb), eigenwoningforfait en watersysteemheffing (gebouwd). Krijg je echter ook een watersysteemheffing voor ongebouwde onroerende zaken (zoals agrarische grond), dan wordt de vrijstelling voor je dijkwoning hier niet op toegepast. Die aanslag wordt dus niet verminderd.

Hoe nu verder

• Onder welk waterschap val ik? (Unie van Waterschappen)
• Richtlijn Waarderingskamer voor dijkwoningen
• Twijfel je of de vrijstelling is toegepast? Vraag dit dan na bij de gemeente