Wat zijn de risico's bij een sleutelverklaring voor een bestaand huis?
In een sleutelverklaring spreken de verkoper en de koper af dat de koper vóór de van de woning bij de notaris alvast een sleutel van de woning krijgt om wat klussen te verrichten. Vanwege de risico's, voornamelijk het risico dat de koper veel meer overdrachtsbelasting moet betalen, raden wij het gebruik van een sleutelverklaring in het algemeen af.
Fiscale gevolgen
De Belastingdienst ziet de afgifte van de sleutel al snel als een overdracht van de . De koper is dan op dat moment al overdrachtsbelasting verschuldigd in plaats van bij de eigendomsoverdracht bij de notaris. Bovendien is het overdrachtsbelastingtarief bij economische eigendomsoverdracht 10,4 % in plaats van 2 % of 0 % (startersvrijstelling). Mogelijk kom je toch in aanmerking voor het 2 %-tarief of de startersvrijstelling. Je kunt een verzoek indienen bij:
Ministerie van Financiën
Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek/team Brieven en Beleidsbesluiten
Postbus 20201
2500EE Den Haag
Overige risico's en aandachtspunten
Naast de fiscale gevolgen zijn er nog een aantal aandachtspunten bij het gebruik van een sleutelverklaring:
Is de woning goed verzekerd in de periode dat de koper nog geen eigenaar is, maar al wel de sleutel heeft? En wie verzekert de woning, de koper of de verkoper? Als de verkoper de woning aan een ander in gebruik geeft, kan dit invloed hebben op de dekking.
De verkoper heeft toestemming van zijn geldverstrekker nodig voor het afgeven van een sleutelverklaring.
De verkoper loopt het risico dat de koper andere werkzaamheden in de woning uitvoert dan afgesproken. Stel dat de eigendomsoverdracht in dat geval niet doorgaat, dan bestaat het risico dat de verkoper achterblijft met een woning met schade. Met als bijkomend risico dat het niet lukt om de schade van de koper vergoed te krijgen, bijvoorbeeld omdat hij onvoldoende geld heeft.
Als de koper een vergoeding betaalt voor het gebruik van de woning, dan bestaat de kans dat hij een beroep kan doen op huurbescherming, als de eigendomsoverdracht om de een of andere reden niet doorgaat.
Hoe nu verder
In plaats van een sleutelverklaring is een alternatief wellicht om de overdrachtsdatum te vervroegen.
Wil je toch eerder in de woning voor werkzaamheden? Laat je dan vooraf informeren door de notaris.