Kennisbank

Wat zijn de risico's bij een sleutelverklaring voor een bestaand huis?

In een sleutelverklaring spreken de verkoper en de koper af dat de koper vóór de eigendomsoverdracht van de woning bij de notaris alvast een sleutel van de woning krijgt om wat klussen te verrichten. Vanwege de risico's, voornamelijk het mogelijke risico dat de koper veel meer overdrachtsbelasting moet betalen, raden wij aan je goed te informeren bij de notaris voordat je van een sleutelverklaring gebruik maakt. Er moet bijvoorbeeld 2 keer aangifte worden gedaan, namelijk van de economische verkrijging en van de juridische verkrijging.  

Fiscale gevolgen

De Belastingdienst ziet de afgifte van de sleutel namelijk al snel als een overdracht van de economische eigendom. De koper is dan op dat moment al overdrachtsbelasting verschuldigd in plaats van bij de eigendomsoverdracht bij de notaris. Bovendien is het overdrachtsbelastingtarief bij economische eigendomsoverdracht 10,4 % in plaats van 2 % of 0 % (startersvrijstelling). 

De staatssecretaris van Financiën heeft echter goedgekeurd dat onder de volgende voorwaarden bij een sleutelverklaring toch het verlaagd tarief van 2% of de startersvrijstelling van toepassing kan zijn:  

• Voor of tijdens verkrijging van de economische eigendom moet de koopovereenkomst zijn gesloten;
• De economische en juridische eigendomsverkrijging moeten direct met elkaar samenhangen en door en van dezelfde persoon of personen zijn verkregen;
• Van zowel de economische als juridische eigendomsverkrijging moet apart aangifte worden gedaan;
• En tenslotte moeten aan alle andere eisen worden voldaan voor toepassing van het verlaagd tarief of de startersvrijstelling. Zo moet er natuurlijk sprake zijn van een woning en mag die voor de startersvrijstelling niet meer waard zijn dan € 525.000 (2025).

Overige risico's en aandachtspunten

Naast de fiscale gevolgen zijn er nog een aantal aandachtspunten bij het gebruik van een sleutelverklaring:

• Is de woning goed verzekerd in de periode dat de koper nog geen eigenaar is, maar al wel de sleutel heeft? En wie verzekert de woning, de koper of de verkoper? Als de verkoper de woning aan een ander in gebruik geeft, kan dit invloed hebben op de dekking.
• De verkoper heeft toestemming van zijn geldverstrekker nodig voor het afgeven van een sleutelverklaring.
• De verkoper loopt het risico dat de koper andere werkzaamheden in de woning uitvoert dan afgesproken. Stel dat de eigendomsoverdracht in dat geval niet doorgaat, dan bestaat het risico dat de verkoper achterblijft met een woning met schade. Met als bijkomend risico dat het niet lukt om de schade van de koper vergoed te krijgen, bijvoorbeeld omdat hij onvoldoende geld heeft.
• Als de koper een vergoeding betaalt voor het gebruik van de woning, dan bestaat de kans dat hij een beroep kan doen op huurbescherming, als de eigendomsoverdracht om de een of andere reden niet doorgaat.

Hoe nu verder

• In plaats van een sleutelverklaring is een alternatief wellicht om de overdrachtsdatum te vervroegen.
• Wil je toch eerder in de woning voor werkzaamheden? Laat je dan vooraf informeren door de notaris.