Huis erven

Huis geërfd? Dit zijn de mogelijkheden

Hoewel je ook van iemand anders kunt erven, gaan we hier uit van de meest voorkomende situatie: kinderen erven de koopwoning van hun ouders. Er zijn twee mogelijkheden: een van de kinderen gaat de woning gebruiken en koopt de overige erfgenamen uit of de kinderen verkopen de woning om de nalatenschap in geld te kunnen verdelen.

De woning overnemen

Neemt een van de kinderen de woning over, dan moeten de andere kinderen hun aandeel in de woning uitgekeerd krijgen. Hoe werkt dat? 

• De waarde van de woning moet worden vastgesteld, bijvoorbeeld aan de hand van een taxatierapport. 
• Het kind dat de woning overneemt, moet aan broers en zussen hun aandeel uitkeren (ook wel: uitkopen).
• Kan of wil het kind dat niet uit eigen middelen doen, dan moet hij of zij hiervoor een financiering afsluiten, bijvoorbeeld in de vorm van een hypotheek.
• Ongewijzigd overnemen van de hypotheek van de overleden ouder is meestal niet mogelijk.
• Wil het kind de woning gaan verhuren, dan gelden voor de hypotheek andere criteria: een hogere rente en een lager maximaal leenbedrag.

Jouw positie als erfgenaam

Overdrachtsbelasting en erfbelasting

Als een van de kinderen de woning overneemt uit de nalatenschap, dan hoeft hij of zij geen overdrachtsbelasting te betalen, onder twee voorwaarden: 

• Hij of zij betaalt de andere kinderen een reële prijs.
• Alle kinderen (en andere erfgenamen) werken mee aan de overname.

Over een geërfde woning wordt erfbelasting geheven op basis van de WOZ-waarde van het huis. Daarbij wordt gekeken naar de WOZ-beschikking van het jaar waarin de woning wordt verkregen of van het daaropvolgende kalenderjaar. Als de kinderen het niet eens zijn met die waarde, kunnen zij daartegen bezwaar maken. Zij zijn namelijk de nieuwe eigenaren en hebben daarmee dezelfde rechten als de vorige eigenaar. Om bezwaar te kunnen maken, moeten zij wel een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen bij de gemeente. 

tarieven-schenk-en-erfbelasting.pdf (pdf)

Op de erfbelasting zijn vrijstellingen mogelijk. De hoogte van die vrijstellingen is afhankelijk van de familierelatie tot de overledene.

Vrijstellingen erfbelasting (pdf)

Erfgenaam verantwoordelijk voor schuld

Als de kinderen de nalatenschap onvoorwaardelijk aanvaarden, zijn zij als erfgenamen ook aansprakelijk voor de schulden, waaronder de hypotheek. De kinderen moeten de geldverstrekker informeren over het overlijden. De meeste banken hebben daar een nabestaandendesk voor. Zij geven service en begeleiding bij de afwikkeling van financiële zaken bij overlijden. De contactgegevens van de nabestaandendesk staan op de website van de bank. De checklist Overlijden: wat moet ik regelen (Rijksoverheid) laat zien wat je op financieel en fiscaal gebied moet regelen en uitzoeken. 

Mogelijk is er een overlijdensrisicoverzekering verbonden aan de hypotheek. Als die uitkeert, kan de hypotheek daarmee geheel of gedeeltelijk worden afgelost.

Onverwachte schulden

Van een erfgenaam wordt verwacht dat hij onderzoek doet en de administratie van de overledene raadpleegt. Soms blijkt pas na aanvaarding dat de erfenis onverwachte schulden bevat. Een onverwachte schuld is een schuld die de erfgenaam niet kende of behoorde te kennen. Binnen drie maanden na het ontdekken van deze schuld kan de erfgenaam via de kantonrechter regelen dat hij zijn privévermogen niet hoeft aan te spreken voor de betaling van de schuld. 

Beneficiair aanvaarden

Weet je niet zeker of de verkoopopbrengst van de woning uit de nalatenschap hoger is dan de hypotheek die nog op het huis rust? Dan kun je de erfenis beneficiair aanvaarden. Schulden worden dan alleen verrekend met baten uit de nalatenschap. Als je beneficiair aanvaardt, weet je dus zeker dat je jouw eigen vermogen niet hoeft aan te spreken als er sprake is van meer schulden dan bezittingen. 

Ook kinderen kunnen de nalatenschap, waaronder de ouderlijke woning, beneficiair aanvaarden. In dat geval aanvaarden zij de erfenis alleen als deze positief is. Minderjarigen aanvaarden een erfenis altijd beneficiair. 

Voor een beneficiaire aanvaarding moeten de kinderen een verklaring afleggen bij de rechtbank. Ook als maar een van de kinderen de erfenis beneficiair aanvaardt, moet de hele erfenis beneficiair worden afgewikkeld. De kinderen kunnen de notaris machtigen dit voor hen te doen. Voor minderjarige kinderen moet de erfenis altijd beneficiair aanvaard worden.