Verbouwen

Op omgevingsloket.nl kun je bekijken of je een vergunning nodig hebt voor je verbouwing. Zo ja, dan kun je deze meteen digitaal aanvragen. Voor de behandeling van je vergunningsaanvraag moet je betalen, zogenoemde bouwleges. De hoogte hiervan verschilt per gemeente.

In de meeste gevallen moet de gemeente binnen acht weken een beslissing nemen over je vergunningaanvraag. Deze termijn mag eenmalig met zes weken worden verlengd. 

Als de gemeente niet op tijd beslist, terwijl je wel aan alle eisen hebt voldaan, krijg je de vergunning mogelijk automatisch. Het is wel van belang bij je gemeente te controleren of er inderdaad sprake is van deze zogenoemde ‘fictieve verlening’. 

Heb je de vergunning, dan ben je er nog niet: buren en andere belanghebbenden kunnen gedurende zes weken bezwaar maken. De gemeente heeft vervolgens zes weken de tijd om te beslissen, twaalf weken als er een adviescommissie bij wordt betrokken. 

Ook deze termijnen mogen eenmalig met zes weken worden verlengd. Als de gemeente een bezwaar terecht vindt, kun je de vergunning weer kwijtraken. Wacht dus met de verbouwing totdat de bezwaarperiode voorbij is.

Ben je het niet eens met de beslissing van de gemeente op het bezwaarschrift, kun je binnen zes weken in beroep bij de rechtbank. De laatste stap is hoger beroep bij de Raad van State.

Als je gaat verbouwen, controleer dan of je aannemer een CAR-verzekering (Construction All Risks) heeft. Deze verzekering dekt schade die de aannemer tijdens de verbouwing veroorzaakt.

Rechtsbijstand

Krijg je tijdens of na de verbouwing een juridisch conflict met de aannemer, dan kunnen de kosten aardig oplopen. Met een rechtsbijstandverzekering ben je daartegen verzekerd. De wachttijd is vaak drie maanden na ingangsdatum van de verzekering; juridische problemen die in deze periode ontstaan, zijn niet gedekt. Sluit de verzekering dus op tijd af.

Opstalverzekering

Door een verbouwing kan je woning in waarde stijgen. In dat geval moet je ook je opstalverzekering aanpassen. Zo voorkom je dat je huis onderverzekerd is. 

Ga je verbouwen, dan is het goed je buren hiervan op de hoogte te stellen. Een aantal aandachtspunten met betrekking tot de buren:

Bezwaartermijn

Als je een vergunning van de gemeente hebt ontvangen, kunnen je buren gedurende zes weken bezwaar maken.

Erfgrens

Ramen en bouwwerken als balkons en dakterrassen mogen niet binnen twee meter van de erfgrens komen als ze direct (loodrecht) uitzicht hebben op het perceel van de buren. Dit mag wel als de buren hiervoor toestemming hebben gegeven. Leg de toestemming vast, bij voorkeur in een notariële akte. Een vaststaand ondoorzichtig venster als lichtopening is wel toegestaan binnen twee meter.

Ladderrecht

Onder voorwaarden mag je het erf van de buren gebruiken, het zogenoemde ladderrecht:

• je stelt je buren op tijd op de hoogte van het gebruik van hun erf
• er is geen manier om je woning te verbouwen zonder het erf van je buren te betreden
• je vergoedt eventuele schade

Je buren mogen het ladderrecht alleen weigeren of uitstellen als ze daarvoor gewichtige redenen hebben.

Bouwexploit

Je buren kunnen voor de verbouwing een bouwexploit naar je aannemer sturen. Ze stellen hem hiermee aansprakelijk voor mogelijke toekomstige schade, dringen erop aan dat hij voorzorgsmaatregelen neemt om schade te voorkomen en een nulmeting doet.  

Met een nulmeting legt de aannemer de bouwkundige conditie van het huis van de buren vóór de verbouwing vast. Bij schade kunnen je buren aannemelijk maken dat die door de verbouwing is ontstaan. De aannemer is niet verplicht een nulmeting uit te voeren.