Regels erf en erfgrens

Recht van overpad en andere erfdienstbaarheden

Er zijn verschillende erfdienstbaarheden. Het recht van overpad is waarschijnlijk de bekendste. Dit recht houdt in dat je buren jouw perceel mag gebruiken om over te steken naar de openbare weg.

Welke erfdienstbaarheden zijn er nog meer?

• Recht van weg: hetzelfde als recht van overpad, maar dan voor een bredere weg waar je met de auto overheen kunt.
• Recht van uitzicht: het recht om uitzicht te houden. Vaak betekent dit een verbod om boven een bepaalde hoogte iets te bouwen.
• Gootrecht: het recht om (vuil) water te lozen vanaf het ene erf naar het erf van de buren via bijvoorbeeld hemelwaterafvoer.
• Recht om een boom te hebben in je tuin binnen 2 meter van de erfgrens.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

• Deze is vastgelegd in een akte bij de notaris. In de akte staat dan wat de erfdienstbaarheid precies inhoudt. Er kan ook in staan dat jij of jouw buren een vergoeding betalen voor de erfdienstbaarheid.
• Het recht is verjaard. Meestal gebeurt dit na 20 jaar.

Automatisch recht van overpad voorkomen

Dreigt iemand door verjaring recht van overpad te krijgen op jouw grond, dan kun je dat nog voorkomen. Je kunt een gebruiksovereenkomst sluiten met degene die het recht van overpad dreigt te krijgen. Werkt dat niet, dan kun je een stuitingsbrief sturen. 

Modelbrief stuiting verjaring erfdienstbaarheid (docx)

Je moet binnen 6 maanden nadat je de brief hebt gestuurd degene die gebruikmaakt van jouw erf dagvaarden bij de rechter. Doe je dat niet, dan werkt de zogenoemde stuiting niet.

Ben je degene die door verjaring het recht van overpad wil krijgen? Dan moet je wel bewijzen dat je hier recht op hebt. Dat wil zeggen dat je moet kunnen aantonen dat je de afgelopen 20 jaar ook actief gebruik hebt gemaakt van het erf van iemand anders. Je kunt bijvoorbeeld aantonen dat je het pad op het terrein van een ander richting jouw grond hebt onderhouden of aangelegd. 

Erfafscheiding

Bij heggen en schuttingen op de erfgrens geldt:

• Wie een heg of schutting (erfafscheiding) op de erfgrens wil plaatsen, heeft toestemming van de buren nodig.
• De erfafscheiding op een erfgrens is gezamenlijk eigendom. Daarom moet je de kosten voor de heg of schutting en het onderhoud delen.
• Een erfafscheiding mag maximaal 2 meter hoog zijn. Een gemeentelijke verordening of een plaatselijke gewoonte kunnen uitzonderingen opleveren.
• Soms is voor een schutting een omgevingsvergunning nodig. Of dat in jouw geval zo is, kun je nagaan op www.omgevingsloket.nl

Wil je een erfafscheiding plaatsen op jouw eigen grond? Dan heb je geen toestemming nodig van de buren. Licht je buren wel in om een goede verstandhouding te bewaren. Kosten en onderhoud komen voor jouw rekening. 

Bomen en struiken

Je mag doorschietende wortels van bomen en struiken uit de tuin van je buren op jouw perceel zelf verwijderen. Je hoeft hiervoor geen toestemming van je buren te vragen. Licht je buren wel vooraf in. Als je door de verwijdering de boom ernstig beschadigt, kunnen jouw buren je aansprakelijk stellen.

Overhangende beplanting mag je verwijderen als je daarvoor toestemming hebt van je buren. Kap of snoei niet te rigoureus, omdat de buren je aansprakelijk kunnen stellen als hun beplanting onherstelbaar beschadigt door jouw snoeiwerk. Als ze geen toestemming geven, vraag het dan nog een keer schriftelijk.

Een heg of heester mag niet binnen 50 centimeter van de erfgrens staan. En een boom moet minimaal 2 meter (te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom) van de grens af staan. Voor beide punten geldt dit niet als:

• De buren toestemming geven voor plaatsing dichter bij de erfgrens.
• De erfgrens een openbare weg of een vaarwater is.
• De boom, heg of heester niet hoger is dan de scheidsmuur tussen de erven.
• De afstand kleiner mag zijn door een verordening of een plaatselijke gewoonte.
• Er een erfdienstbaarheid is die stelt dat de boom/heg/heester dichter bij de erfgrens mag staan.
• De boom er al zeker 20 jaar staat.

Schuur over de erfgrens

Staat jouw schuur of een ander gebouw op jouw erf voor een klein deel op het perceel van je buren? Dan kunnen je buren eisen dat het deel dat over de erfgrens staat, wordt afgebroken. Omdat dit meestal de eigenaar van de schuur te veel benadeelt, zal dit voor de rechter waarschijnlijk niet standhouden. Andere opties zijn:

• De benadeelde (jij of jouw buren) verleent tegen een vergoeding een erfdienstbaarheid (zie volgende alinea) aan degene van wie het gebouw is. 
• De benadeelde (jij of jouw buren) draagt een deel van het erf over aan de buren, tegen betaling.

Gebruik scheidsmuur

Of je buren tegen de scheidsmuur die op de erfgrens staat, mogen bouwen, hangt ervan af van of de muur onderdeel is van jouw woning of niet.

• Het is een gewone scheidsmuur
  Jouw buren en jij zijn voor de helft eigenaar. Je buurman mag zonder jouw toestemming tot de helft van de muur inbalken voor bijvoorbeeld een verbouwing. Dit betekent dat je dan tot op de helft van de dikte van de muur balken en ankers mag aanbrengen of vervangen. De muur en de daarmee verbonden werken mogen niet worden beschadigd. Beschadigen je buren de muur, dan moeten zij dit uiteraard op eigen kosten herstellen.
• De muur is onderdeel van jouw woning
  Jouw buren moeten toestemming aan je vragen als ze tegen de muur aan willen bouwen. Het maakt niet uit of de muur op of over de erfgrens staat. Als er in het verleden een erfdienstbaarheid is afgesproken hoeven ze dit niet te doen. De erfdienstbaarheid is bindend. 

Betreden erf buren voor verbouwing

Je mag het erf van de buren gebruiken voor verbouwing of onderhoud aan de woning. Je hebt zogenoemd ladderrecht als:

• jij jouw buren op tijd op de hoogte stelt dat je hun erf moet gebruiken;
• er geen andere manier is jouw woning te verbouwen of te onderhouden dan door het erf van je buren te betreden;
• je eventuele schade bij buren door het gebruik van hun erf vergoedt.

Jouw buren mogen je ladderrecht alleen weigeren of uitstellen als ze daarvoor hele gewichtige redenen hebben.